「租約」可以繼承嗎？

租約到期之前，可能發生承租人或出租人死亡的情形，而租約是直接失效嗎？還是可以由繼承人來繼承呢？

租賃契約可以繼承

民法第452條規定：「承租人死亡者，租賃契約雖定有期限，其繼承人仍得終止契約。但應依第四百五十條第三項之規定，先期通知。」

由此可見，租賃契約是可以繼承的，只是如果死亡的是承租人，承租人的繼承人有權終止終止租賃契約。若繼承人不為終止，則租賃契約就存續至原租期屆滿為止。

但出租人則不能因為承租人死亡而終止租約，除非符合民法第458條、土地法第114條，承租標的為「耕地」，而繼承人無耕作能力，出租人才例外可終止租賃契約。

至於出租人死亡，承租人、出租人之繼承人均不得終止租約，仍應履行原租賃契約之內容，至租期屆滿為止。