【公寓大廈停車位】屋主可否單獨出租停車位予他人?

2021-12-05

公寓大廈社區的停車位,多半屬於「法定停車位」,意即沒有獨立權狀,車位空間係區分所有權人所共有,但透過區分所有權人間的分管約定,劃分各別「約定專用」的停車位給住戶使用。

公寓大廈管理條第4條第2項規定:「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」在物權方面,車位是不能與建物分別移轉所有權的,但在債權方面(如租賃、使用借貸)是否受此限制?

意即社區住戶自己用不到停車位(指法定停車位),可否將車位出租給他人收租金呢?關於此一問題,有「肯定說」及「否定說」。

肯定說:可以將位車出租予他人,但規約有其他規定者,依社區規約為準

肯定說認為,區分所有權人基於分管契約取得某車位的使用權,該區分所有權人得依「租賃」、「使用借貸」等法律行為,授權第三人使用其其位。得依公寓大廈管理條例第4條第1項:「區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。」作為依據,實務採肯定說。

但如果社區規約禁止住戶將約定專用之停車位提供予他人使用,或對於提供之人身分有所限制(例如規定僅能出租給同一社區住戶),則依規約之規定為準。

否定說:車位不得與房屋分離使用,不可以將車位單獨出租

否認說認為,區分所有權人之間的分管約定,約定內容僅止於同意特定住戶使用特定車位而已,若某住戶要再將車位出租、借予他人使用,必須取得區分所有權人會議同意始可,住戶與他人間租賃或使用借貸契約,不得對抗區分所有權人間的分管約定。

另基於專有部分及公寓部分之主從關係及一同利用原則,另避免法律關係之複雜化,應認住戶不得單獨將車位出租、出借予他人使用。


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