【實價登錄】交易金額不實的法律責任

2020-08-03

不動產買賣交易後,買賣當事人須向地政機關申報「不動產買賣成交案件實際資訊」,這就是俗稱的「實價登錄」,而實價登錄制度的實施,讓民眾可以得知該地段大略的交易行情。

但有建商或房仲為了哄抬手中物件的價格,與買賣當事人合謀,刻意將實價登錄價格高報,讓民眾誤認該地區的買賣行情,以達到哄抬的目的,此舉是否觸法?

觸犯刑法第214條之使公務員登載不實罪

刑法第214條規定:「明知為不實之事項,而使公務員登載於職務上所掌之公文書,足以生損害於公眾或他人者,處三年以下有期徒刑、拘役或一萬五千元以下罰金。」

平均地權條例第47條第2項規定:「權利人及義務人應於買賣案件申請所有權移轉登記時,檢附申報書共同向直轄市、縣(市)主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊(以下簡稱申報登錄資訊)。」

實價登錄制度之立法意旨乃著重於買賣實際交易價格之資訊公開,並非要公開權利人自己認定之交易價格,所以必須以「實際交易價格」登載,不能隨便登載喜歡的金額(均屬不實)。

地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄,僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理,對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正,並無實質審查權。

是以,若當事人明知其不動產購買價格為500萬元,卻申報買賣價格為1000萬元,其申報之不動產買賣成交案件交易資訊實質上並非真正,仍以該不實之事項向地政機關申報,使地政機關承辦之公務員登載於職務上所掌之公文書內,即與刑法第214條之犯罪構成要件相當。

實務也有不同見解

依實務見解,若機關對於人民提供之資料有實質審查權限,則人民提供的資料就算是不實的,也不會構成本罪,所以爭議點在於,主管機關對於人民申報的交易金額,是否有審查權限?

  • 認為主管機關有審查權限,縱使申報不實,亦不構成本罪的見解:
    有見解認為,主管機關對於為實價登錄之價格、資訊有實施業務檢查,並查詢或取閱成交案件有關文書之責任,且於認定申報不實時得以限期改正,並按次處罰,故主管機關具有實質審查及判斷真偽之義務,已甚明確,並非一經權利人(或地政士、經紀業者)申報即生效力。
    主管機關對於登載之內容仍有實質查證之義務,是縱使人民申報不實,仍與刑法第214條之使公務員登載不實之構成要件有別。
  • 認為主管機關無審查權限,若申報不實,成立本罪的見解:

    依實際登錄制度之立法意旨觀之,主管機關對申報人申報登錄資料並無實質審查之義務,又各主管機關係於申報人完成申報登錄「後」,方進行抽查核對登錄資料之正確性,尚非實質審查。
    縱依不動產成交案件實際資訊申報登錄及查詢收費辦法第11條規定「直轄市、縣(市)主管機關發現登錄之成交價格或租金有顯著異於市場正常交易價格或租金,或登錄資訊有不實之虞者,得對地政士或經紀業實施業務檢查,並查詢或取閱成交案件有關文書」,亦僅係主管機關基於行政監督之立場為業務檢查,非有實質查核權限。
    地政機關辦理不動產買賣成交案件交易資訊申報登錄,僅須形式上審核申報人之身分無誤後即應予受理,對於申報人申報之不動產買賣成交案件交易資訊是否真正,並無實質審查權,若人民申報不實,即構成刑法第214條之使公務員登載不實罪。


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