不動產強制執行的Q&A

2020-07-28

強制執行有時比訴訟還要技術性、還要繁瑣,不論是債權人、債務人、應買人均是如此,以下問題整理自司法院網站,讓網友們可以一次瞭解不動產強制執行的常見問題。

聲請執行債務人之不動產時,應先行準備何項資料? 

依強制執行法第4條及第6條之規定,債權人聲請執行債務人之不動產時,要具備的資料包括: 

  1. 執行名義正本。例如:法院核發的支付命令及確定證明書正本。
  2. 聲請強制執行之書狀,並載明聲請執行之不動產為何,於書狀首請記載『聲請強制執行』,書狀末請聲請人務必簽名或蓋章。
  3. 土地及建物謄本正本。如聲請標的為土地,請向地政事務所聲請該筆土地之登記謄本;如聲請標的為房屋(例如:債務人之住宅),請提供建物及其坐落基地之登記謄本。
  4. 其他文件正本。債權人如持拍賣抵押物及確定證明書正本聲請執行,請一併提供抵押權設定契約書正本、他項權利證明書正本、其他約定事項書正本及債權證明文件(例如:借據、支票)正本。 

債務人的不動產被查封了,為何沒有接到法院的通知?

債權人聲請查封不動產,法院會先通知地政機關及債權人辦理電子查封登記,嗣再定期進行現場查封,於實施查封完畢後才會通知債務人,如此是為避免債務人於法院調查房屋使用情形時,為不實之陳述。 

我才接到敗訴判決,原告就打電話來說明天要與法院來查封我的房子,這是騙我的還是真的?我如何查證?

可向原告詢問執行案件之案號及承辦股之聯絡電話為何,若原告不願提供,本院一樓亦有民事執行案件查詢窗口,欲查詢案件者應檢具相關可得證明為案件當事人之證明文件或身份證明文件正本,至該窗口聲請查詢。 

想買法院拍賣的房子可從何處得知法拍資訊?要辦理哪些手續?費用為何?投標書何處買?如何投標?如何填寫?

  1. 如何查看法拍屋之公告?公告方法:1、揭示於執行法院及不動產所在地。2、不動產所在地之鄉鎮市(區)公所。3、新聞紙。4、各地方法院法拍屋網站。5、司法院網站。(網址:https://www.judicial.gov.tw)6、法院委託台灣金融資產服務股份有限公司辦理不動產拍賣之事件,請直接進入該公司查詢。(網址:https://www.tfasc.com.tw)7、法院公告欄。8、法院電子查詢機。
  2. 如何繳納保證金?投標時應依據公告所載繳納保證金。保證金應以經金融主管機關核准之金融業者為發票人之支票、匯票或本票,放進保證金封存袋內,不必向法院出納室繳納。
  3. 投標時間及場所?依不動產拍賣公告所載。請準時到場投標,逾時不受理。投標完全免費,參與投標之人不需要付任何費用。
  4. 如何填寫投標書:①投標人可向臺灣台北地方法院為民服務中心洽買投標書暨保證金封存袋,每份十元。②請填寫法院名稱,可依拍賣公告所載案號、標別、股別填寫。③請填寫投標人姓名、住址(請填寫與戶籍地相同之住址,如另有聯絡住址請另外載明)、聯絡電話、出生年月日、身分證統一編號等。如委任代理人到場者,代理人應提出具有民事訴訟法第70條第1項但書及第2項規定特別代理權之委任狀,附於投標書,一併投入標匭內,並應提出國民身分證正本或影本,或其他相類之身分證明文件正本或影本。④願買之不動產,須按照拍賣公告之記載填寫。不動產為數宗者,應分別記明,並將各宗願出之價額及合計總價額詳細載明。
  5. 如何投標?投標人應將投標書暨保證金封存袋之內容填載明確,且記明執行案號。投標人將保證金放進保證金封存袋後,應將袋口密封,並在封口處簽章後,連同投標書投入標匭。得標者,即以保證金抵充價款;未得標者,由投標人當場領回。保證金票據受款人為法院者,未得標時,得由法院在支票背面加蓋「OO地方法院發還落標保證金專用專」,或請落標人逕持該票據至發票銀行註銷受款人。得標人應於法院司法事務官宣布其得標後7日內繳足全部價金。若逾期不繳,原得標人應賠償再行拍賣之差額及執行費用。 

法院有無提供投標書填寫之範例?

本院未提供投標書填寫範例,如有疑問,可逕洽訴訟輔導科詢問,或依院內身著為民服務背心者指示洽詢相關人員。 

不動產的拍賣公告張貼在何處?(從法院外張貼的公告處很難找到)離拍賣日多久前會張貼公告?

不動產拍賣公告張貼於本院之公告欄、不動產所在地的區公所公告欄、不動產所在地之門首等處。張貼公告時間通常在第一次拍賣前14天,第二次以後的拍賣為拍賣前10天至30天內張貼。另外也可上司法院網站亦可得知公告情形。 

投標不動產時投標者之身分證是否要置入投標單內?如果沒有帶身分證怎麼辦?是否可提僅提出代理人的身分證?提出之身分證是否一定要正本?

  1. 投標人為自然人者,應提出國民身分證正本或影本;不能提出國民身分證者,應提出相類之身分證明文件正本或影本,但無庸置入投標單內。
  2. 投標人為法人者,應提出相當之證明文件影本,並將該證件置入投標單內,不可僅提出代理人的身分證。
  3. 未提出身分證明文件者,其投標不因之無效。惟得標者應於投標後提出身分證明文件供法院核對及辦理後續程序。
  4. 提出之身分證明以影本即可。

要投標不動產,是否一定要去法院買投標書?可否從網路上下載空白投標書?

因投標須備投標書及保證金封存袋,建議至本院為民服務中心購買,以免因格式不合或未依投標書所記載之注意事項填載致投標無效之情形發生。 

投標是否要準備現金,還是可以開支票?什麼樣的支票法院才會接受?保證金支票有無限定某銀行?受款人可否為投標者?

  1. 不動產投標勿用現金,開立票據繳交本院即可。
  2. 如使用票據投標,應以經金融主管機關核准之金融機構為發票人之匯票、本票、支票均可,不限定某銀行。
  3. 受款人可為投標人或本院。惟如受款人非本院,應由受款人於票據後背書始為有效。 

要投標不動產,是否一定要去法院買投標書?可否從網路上下載空白投標書?

因投標須備投標書及保證金封存袋,建議至本院為民服務中心購買,以免因格式不合或未依投標書所記載之注意事項填載致投標無效之情形發生。

投標是否要準備現金,還是可以開支票?什麼樣的支票法院才會接受?保證金支票有無限定某銀行?受款人可否為投標者?

  1. 不動產投標勿用現金,開立票據繳交法院即可。
  2. 如使用票據投標,應以經金融主管機關核准之金融機構為發票人之匯票、本票、支票均可,不限定某銀行。
  3. 受款人可為投標人或法院。惟如受款人非法院,應由受款人於票據後背書始為有效。 

如拍賣土地多筆,標單格式不夠填寫該怎麼辦? 

可自行用白紙填寫,黏貼於標單不動產標示欄即可。 

拍賣期日共有人是否一定要到場?不到場有何不利益?

法院在第一次公告拍賣時會通知全體共有人,等到拍定後還會通知全體共有人是否願意依照拍定金額主張優先承買,但如果拍定人是共有人,其他共有人就會喪失優先承買權,法院就不會再通知。因此,拍賣當天共有人可以不必到場,但為了你的權益和了解債務人的財產是否有被拍賣出去,最好能抽空來參與法院的拍賣程序。

我是共有人之一,數共有人都主張優先承買權時,誰可以買到?

如果同時有二人以上主張優先承買權,而無人願意拋棄優先承買權時,法院會按各權利比例准予共同承買。 但分割共有物之拍賣,如由第三人拍定,多數共有人主張優先承買權時,依民法第824條第7項規定以抽籤定之。 

拍賣公告上載明點交、不點交的區別為何?何謂現況點交?

  1. 拍賣公告上載明點交,表示投標人經本院拍定得標後,如不動產內有人占有,得聲請本院解除占有,將不動產交付拍定人。如不動產於查封時為債務人自己居住使用,或第三人對其係在查封前無權占有不爭執,或於法院查封前出租、或設定地上權等用益物權因影響抵押權經法院除去該權利,或係於法院查封後出租第三人(因違反法院查封效力)等情形,原則上法院會將拍賣條件定為點交。如載明不點交,則拍定人須自行解決不動產內有人占有的問題,不得聲請法院代為處理。 
  2. 至於現況點交是指法院僅就查封時之狀態為點交。

買到法拍屋後為何法院不會主動排定點交給我?如何聲請點交?是否需支付費用?通常我付尾款後要多久法院才可點交房子給我?

  1. 因拍定人可先與債務人協調搬遷事宜,若協調成功即無庸法院點交,故法院不會主動安排點交,須拍定人聲請時,法院才會進行程序。
  2. 聲請點交須填具聲請狀,載明案號、不動產明細,請求點交等語,至法院收狀處遞狀或郵寄至法院。
  3. 聲請點交,法院部分不需支付費用,但點交 (含履勘)程序需請管區員警到場(通常為兩名),員警旅費每人新台幣500元,如需開鎖須開鎖費,如債務人遺留有價值之物品,需進行遺留物拍賣程序,需鑑價費、登報費用等。
  4. 法院承辦股於收到聲請點交書狀後,會先排定履勘期日,履勘係確認現場狀況以做點交之準備。履勘完成後會排定點交期日進行點交。發文日至履勘或點交期日之間隔日數,因需加計送達文件之期間,通常至少需2週以上,再依各承辦股案件量、出差期日等排定。

何謂點交履勘?如何聲請履勘?須攜帶或準備什麼東西?

  1. 點交履勘係為查明不動產之實際狀況、占有使用情形或其他權利關係所定之執行期日。
  2. 以書狀聲請。
  3. 須攜帶或準備之東西,請詳閱履勘通知書之說明欄。 

我收到法院要來履勘或點交我房子的通知,還說必要時要開鎖入內,為何法院可以沒有經過我的同意就進入我的房子?

履勘或點交期日,皆會通知債務人,如債務人不到場,亦不停止執行,法條依據為強制執行法第3條之1、77條之1、99條之規定,即調查不動產之實際狀況,占有使用情形或其他權利關係,得開啟門鎖進入不動產或訊問債務人或占有之第三人,並得命其提出有關文書。債務人應交出之不動產,現為債務人占有或於查封後為第三人占有者,執行法院應解除其占有,點交於買受人或承受人;如有拒絕交出或其他情事時,得請警察協助。執行人員於執行職務時,遇有抗拒者,得用強制力實施之。 

如果繳納尾款後,法院因故無法將不動產點交給拍定人,可否聲請撤銷拍定?

若經查證確有不得點交之情形,因已核發權利移轉證書交拍定人收取,不動產執行程序業已終結,不得撤銷拍定。

已逾分配期日為何還沒有發款?一般房子被拍賣後,要多久才可以領到分配款?

  1. 如分配表均已合法送達,分配期日無人對分配表聲明異議即告確定,書記官將依各該債權人分配所得製作領款通知。若有人對分配表聲明異議,則無法立即發款。
  2. 不動產拍定後,因須待拍定人繳足價金始得核發權利移轉證書,另須命債權人陳報債權,待債權人陳報過院後始能製作分配表並定分配期日,再合法送達於各當事人,如於分配期日均無人異議而告確定後後始得發款,故須多少時間不一定。

聲請遷讓房屋強制執行,執行程序為何?

  1. 強制執行之聲請:聲請遷讓房屋應檢附執行名義並繳納執行費,核算標準為依執行名義上所載租金x120x0.008或以課稅現值x0.008計算,並應檢附執行名義。
  2. 自動履行命令之核發:如審核無誤,法院將發自動履行命令,命債務人於命令送達後15日內自動履行,債權人並應將命令影本黏貼於標的門口,且應向法院陳報債務人是否已依命令履行。
  3. 現場履勘:如債務人屆期未履行,法院將定期至現場履勘。履勘當日債權人應與警局連絡派請管區員警至現場,並請鎖匠到場。
  4. 現場強制執行:如債務人仍未自動搬離,法院將定現場強制執行期日,債權人收受執行命令後仍應將該執行命令黏貼於標的門口,並事先連絡管區警員、鎖匠、錄影設備、搬運工、搬運器具等於執行期日到場,並覓妥保管債務人物品之地點(於債務人不在現場時)。現場執行期日如債務人在場則責令債務人自行取走或由搬運工人將之載至債務人所指定地點;如債務人不在場,則將屋內物品造具保管清冊後清空並置放於保管場所。若債務人所有物品均已搬離即可點交與債權人接管,自行換鎖。
  5. 遺留物之處置:至於遺留物品,債務人逾期不向債權人或保管人取回,法院將定期拍賣,惟此時拍賣所得將發還予債務人。如欲執行該筆價金仍需持執行名義另行提出聲請。
  6. 執行費用之計算:又於執行程序中所支出ㄧ切人力、物力耗費,債權人應將支出單據妥善保管,於執行程序終結後得檢附相關資料向本院聲請確定執行費用額裁定,此裁定ㄧ經確定後,亦為執行名義,得另行向法院聲請執行以資受償。 

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