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不動產所有權(或含其他物權)的移轉,何時生效呢?依照我國民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。前項行為,應以書面為之。」明確規定要取得不動產的物權,須經登記始生效力,就像我們買賣房屋,簽訂買賣契約後,仍須到地政事務所辦理所有權移轉登記。
此種需要登記才有效的立法模式,稱為「形式主義」,不動產物權的移轉,除了當事人間的債權契約外,另外需要具備一定的法定公示方法(登記),始生物權移轉的效力。
與形式主義相對的,為「意思主意」,不動產物權的移轉,只要當事人間達成協議(成立債權契約),就發生物權移轉的效力。但因為此種立法模式,會導致第三人無法得知不動產物權的變動,將有害於交易安全,所以採用此種立法模式者並不多。
例如臺灣在日治時期,日本民法第176條的規定,不動產物權變動採意思主義,所以親族間簽立分鬮書分家產,分鬮書簽好後就取得不動產了;但光復後簽訂的分鬮書,因為我國民法採形式主義,所以仍須依分鬮書到地政事務所辦理登記才會發生效力。
》註:什麼是「分鬮書」?分鬮(ㄐㄧㄡ)書係指分家、分管財產的文件,現代人已經少用這個詞彙了,過去長輩比較會使用,其實分鬮書就是現在的「遺產分割」或「家產分配」等協議書。