不動產法拍有幾次拍賣?流漂無人應買如何處理?

法院查封不動產後,會先鑑定不動產價格,接著核定拍賣底價,接著公告定期拍賣。不過除非標的誘人,不然常常第一次拍賣是無人應買的狀況,接著是否就是打八折再拍賣一次呢?如果又流標了,會一直打八折下去嗎?以下簡介不動產的減價拍賣規定。

第一次拍賣

第一次拍賣就是法院經鑑價後酌定底價公告,所定的第一次拍賣期日,若第一次拍賣期日無人應買,或應買人所出之最高價未達底價,則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場,可向法院表示願依底價承受,則法院會作價將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書(但如果債權金額低於底價,則債權人還需要補差額給債務人)。若債權人不願承受,則法院會再定期拍賣,進入到第二次拍賣 (第一次減價拍賣 )。

第二次拍賣 (第一次減價拍賣 )

第二次拍賣時,法院應酌減底價,依強制執行法第91條第2項規定,酌減數額不得逾20%,而實務上通常就直接打8折。

若第二次拍賣還是無人應買,或應買人所出之最高價未達底價,則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場,可向法院表示願依底價承受,則法院會作價將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書(但如果債權金額低於底價,則債權人還需要補差額給債務人)。若債權人不願承受,則法院會再定期拍賣,進入到第三次拍賣 (第二次減價拍賣 )。

第三次拍賣(第二次減價拍賣) 

第三次拍賣時,法院應再酌減底價,依強制執行法第92條後段規定,酌減數額不得逾20%,而實務上通常就直接再打8折(此時底價已是一拍時的64折)。

若第三次拍賣還是無人應買,或應買人所出之最高價未達底價,則執行法院不為拍定。

這時債權人若有到場,可向法院表示願依底價承受,則法院會作價將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書(但如果債權金額低於底價,則債權人還需要補差額給債務人)。若債權人不願承受,則法院會進入特別變賣程序。 

特別變賣

第三次拍賣流標後,法院應於第三次拍賣後十日內公告「願買受該不動產者,得於三個月內依第三次拍賣底價買受或承受」,這就是所謂的「特別變賣程序」。

為什麼不再定期拍賣了?因為已經三次拍賣仍無結果,可見依通常拍賣程序難覓得應買人,如繼續減價拍賣,徒增執行程序又有害於債權人及債務人之權益,故採特別變賣方式,不經公開競爭出價,由法院在三個月內向法院為應買表示,使不動產有機會出賣。

第四次拍賣

而債權人亦得於特別變賣期間內,向法院聲請停止、另行估價拍賣,或是聲請再減價(比第三拍底價還低),此時已進行第四次拍賣(定期拍賣),這是所謂的第四次拍賣了。

程序終結

若經過以上程序都無法順利賣出,則債權人亦未承受者,則視為撤回強制執行,法院會塗銷不動產的查封登記。


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