不定期租地建屋，房屋贈與他人租約會終止嗎？

高齡80歲的林阿嬤，在35年前向地主陳董租了一筆土地興建一棟兩層樓的磚造住宅。雙方在合約期滿後並未重新簽字，林阿嬤仍按期繳納租金，雙方依法轉為「不定期租地建屋契約」。

近年來，隨著該地區的地價與房價翻倍飆漲，地主陳董早就盤算著要把土地收回來，好重新開發賺取巨額利潤。然而，陳董在諮詢了幾位專業律師後，得到的答案都是冷水一盆：「不定期租地建屋契約受到《土地法》第103條的強力保護。只要林阿嬤沒有積欠租金達兩年以上、沒有把土地非法轉租給別人、或者房子還沒有達到完全不堪使用的程度，地主是『絕對無權』單方面終止租約、要求拆屋還地的。」

看著林阿嬤一家人幾十年來規規矩矩、按期繳租，陳董雖然對這塊值錢的土地垂涎三尺，卻也苦於土地法第103條的鋼鐵防線，始終找不到任何切入點，只能莫可奈何。

沒想到，轉機來了！林阿嬤自覺年事已高，身體大不如前，看著天天在身邊貼心照顧、無怨無悔的孝順兒子阿榮，林阿嬤決定提早做好財產規劃，打算將這棟老屋以「贈與」的方式過戶給阿榮，讓兒子未來能有個遮風避雨的安穩居所。

陳董得知林阿嬤要將房子贈與並過戶給兒子的消息後，簡直如獲至寶，認為這正是他苦等已久、用來打破土地法第103條限制的絕佳藉口！他立刻寄來律師信，口氣極其強硬地警告：「當初土地是租給林阿嬤，現在妳要把房子過戶給別人，這就是『非法轉租及轉讓土地租賃權』！我絕對不同意！妳只要一過戶，我就會立刻向法院起訴，主張妳們違約並終止租約，要求妳們拆屋還地！」

阿榮非常擔心，難道媽媽想要在生前把辛苦打拼的房子傳承給他，真的會因為地主故意借題發揮而化為泡影？甚至連原本的家都保不住嗎？

房屋過戶，租約自動跟著走：解析民法第426條之1的保護

在租地建屋的法律關係中，法律為了保障地上建築物的經濟價值，避免房屋因土地租賃關係中斷而面臨被拆除的命運，特別在民法中設有「房屋與租約一體化」的強行保護原則。

民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」

• 法定承擔： 當林阿嬤將「房屋所有權」移轉給阿榮時，該土地的「基地租賃契約」在法律上就會自動、直接移轉給阿榮。

• 無須地主同意： 因為這是法律明文規定的「法定契約承擔」，因此不論地主陳董主觀上同不同意、高不高興，都不影響這份不定期租約隨同老屋移轉給阿榮的法律效果。

• 除非原始租約另有約定： 唯一的例外是，除非當初林阿嬤與陳董在35年前的第一份原始書面租約中，有極為明確且白紙黑字寫下「絕對禁止轉讓地上建物，否則租約終止」之特別約定，否則，在法律上皆直接推定地主於立約時，即已同意租賃權隨同建物所有權一併移轉。

贈與也是「所有權移轉」！地主無權主張「終止租約」

陳董抗辯：「民法第426條之1只有說『移轉』，一般是指買賣交易吧？林阿嬤這種私底下送給兒子的『贈與』行為，應該不算移轉，而是一種非法將租賃權轉讓或轉租給第三人的違約行為！」

這種抗辯在司法實務上是完全站不住腳的：移轉包含「買賣、贈與、繼承」等所有合法行為

在民事法實務見解中，所謂的「移轉」，其法律範疇極廣。只要是能導致房屋所有權發生變動的法律行為，無論是有償的「買賣」、無償的「贈與」，都屬於民法第426條之1所規範的「房屋所有權移轉」範疇。

不構成土地法第103條之「非法轉租」

地主陳董威脅要依土地法第103條第3款「非法轉租」為由終止租約，但在法律性質上：

• 「轉租」是指承租人自己當起二房東，將土地的使用權利另外出租給他人收取租金。

• 本案中，林阿嬤是直接將「房屋所有權」贈與過戶給阿榮，林阿嬤自己徹底退出了這個法律關係，這屬於「所有權人主體之變更」，與「轉租基地於他人」的定義完全風馬牛不相及。 因此，地主陳董絕對無法以此為由主張終止租賃契約或收回土地。

沒登記的「違章建築」也適用嗎？解析「事實上處分權」的類推適用

台灣有許多長達數十年的老舊房屋，因為歷史背景或建照限制，屬於未辦理保存登記的建物（即俗稱的違建或未登記建物）。如果林阿嬤的老屋也是這種未登記建物，可以贈與給阿榮並繼續租約嗎？

答案是：完全可以！

• 「事實上處分權」之讓與：未保存登記建物雖然無法到地政事務所辦理所有權移轉登記，但它依然是具有經濟價值的財產。林阿嬤將這棟違建贈與阿榮，在法律上屬於讓與該建物的「事實上處分權」。

• 司法實務一貫之「類推適用」態度：最高法院見解認為，基於保護社會經濟、避免房屋隨意遭拆除之同一立法精神，當承租人將未保存登記建物之「事實上處分權」讓與（贈與）他人時，應類推適用《民法》第426條之1之規定。

• 租約同樣不中斷：因此，即使林阿嬤的老屋是違章建築，只要阿榮取得了該老屋的事實上處分權，這份不定期土地租約同樣會由阿榮繼續取得，地主依然不得主張終止租約。

租約能持續到何時？以「房屋不堪使用」為終止界線

既然阿榮透過林阿嬤的贈與，順利繼承了這份不定期租地建屋契約，那這份租約的期限到底算到什麼時候？

這份不定期租約的存續目的，是為了「保有這棟特定房屋之使用」。因此，其契約期限應解為「至該特定房屋不堪使用時為止」。

• 不能隨意改建延壽：阿榮在接手老屋後，如果老屋發生損壞，阿榮只能進行「日常防漏、管線修繕」等維護。阿榮不能在未經地主同意下，擅自將老屋進行結構性的拆除改建（例如：將磚造改為鋼骨鐵皮）。

• 不堪使用即租約消滅：未來，當這棟35年的磚造老屋因自然老化，客觀上達到不堪安全使用的程度時，這份不定期租約即在法律上視為期限屆滿。屆時，地主陳董才能合法要求阿榮拆屋還地。