什麼情形可「併付拍賣」?併付拍賣有幾種類型?
所謂併付拍賣,係指債權人拍賣抵押物時,原本不該受拍賣之物,隨抵押物併同拍賣而言,但併付拍賣需有法律明文規定始可,以下說明何種情形下可以「併付拍賣」?
土地設定抵押權後,土地所有人在土地上蓋建物(土地及建物同一人所有)
民法第877條第1項規定:「土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。」
抵押權的用途是在擔保債權,所以土地還是可以利用、處分,土地所有人當然可以蓋房子,但因為房子是後來才蓋的,所以房子並沒有設定抵押權。
然而,如果只拍賣土地,將會導致土地所有人與房屋所有人不同的狀況,房屋可能面臨拆除的命運,會顯得浪費,所以民法第877條第1項規定,抵押權人除了請求拍賣土地外,可求法院一併將土地上的建物一起拍賣,讓土地、房屋的所有人可以同一,避免房屋被拆除。
不過建物並非抵押物,所以建物拍賣所得價金,抵押權人並無優先受償之權利,不過仍可基於一般債權人的地位分配建物拍賣之價金。
土地設定抵押權後,由第三人在土地上蓋建物(土地及建物非屬同一人所有)
民法第877條第2項:「前項規定,於第八百六十六條第二項及第三項之情形,如抵押之不動產上,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。」
民法第866條規定:「不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權,或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形,抵押權人實行抵押權受有影響者,法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後,於同一不動產上,成立第一項以外之權利者,準用前項之規定。」
抵押權的用途是在擔保債權,所以土地還是可以利用、處分, 所以土地所有人可以設定地上權或出租給他人,地上權人或承租人即可以在土地上蓋房子,此時房子是第三人所有,房子當然也不會有抵押權的登記。
在土地所有人將土地設定抵押權後,若設定地上權或出租給他人,即可能影響拍定價額或拍定成功的機率,所以抵押權人實行抵押權拍賣時,可以請求法院除去該地上權或租賃關係,而法院除去地上權或租賃關係後,房子直接拆掉也是很可惜,所以抵押權人可請求將房子併付拍賣,讓土地、房屋的所有人可以同一,避免房屋被拆除。
當然,因為此種情形是準用民法第877條第1項之規定,所以建物拍賣所得之價金,抵押權人無優先受償之權,且因為建物為第三人所有,法院應將拍賣價金歸還建物所有人。
建物設定抵押權後,所附加之獨立建物
民法第862條第3項規定:「以建築物為抵押者,其附加於該建築物而不具獨立性之部分,亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物,如係於抵押權設定後附加者,準用第八百七十七條之規定。」
建物設定抵押後,又增建、擴建,如果增建、擴建部分為附合物,或只是構造上有獨立性但不具使用上獨立性的附屬物,依本條前項規定,直接為抵押權效力所及,可直接拍賣,沒有併付拍賣的問題。
不過,如果增建、擴建為使用上及構造上均可獨立之物,非抵押權效力所及,為使建物有整體之利用及利於拍賣,抵押權人可聲請法院此獨立之物併付拍賣。
建物設定抵押權,建物必要權利可讓與者,應併付拍賣
民法第877條之1規定:「以建築物設定抵押權者,於法院拍賣抵押物時,其抵押物存在所必要之權利得讓與者,應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金,無優先受清償之權。」
建物雖然可以跟土地分別移轉,但建物仍不能與土地使用權分離而存在,若建物沒有土地的使用權,恐將面臨拆除的命運。所以建物對土地存在所必要的權利,應併付拍賣,使拍定人一併取得土地之使用權,才能保住建物。
不過,此條在實務上的運用情形不多,因為建物與土地所有人不同時,對土地的使用權多為地上權或租賃關係,而民法第838第3項規定:「地上權與其建築物或其他工作物,不得分離而為讓與或設定其他權利。」建物拍定時,地上權即會隨同移轉,民法第426條之1規定:「租用基地建築房屋,承租人房屋所有權移轉時,其基地租賃契約,對於房屋受讓人,仍繼續存在。」故地上權、租賃方面都已有特別規定,不需依此條併付拍賣。
若是建物與土地所有人同一人時,建物設定抵押權遭法拍,因民法第425條之1第1項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」拍定人取得建物時,即推定與土地所有人間具有租賃關係,故無適用併付拍賣規定之必要。