什麼情形可「併付拍賣」？併付拍賣有幾種類型？

所謂併付拍賣，係指債權人拍賣抵押物時，原本不該受拍賣之物，隨抵押物併同拍賣而言，但併付拍賣需有法律明文規定始可，以下說明何種情形下可以「併付拍賣」？

土地設定抵押權後，土地所有人在土地上蓋建物（土地及建物同一人所有）

民法第877條第1項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。」

抵押權的用途是在擔保債權，所以土地還是可以利用、處分，土地所有人當然可以蓋房子，但因為房子是後來才蓋的，所以房子並沒有設定抵押權。

然而，如果只拍賣土地，將會導致土地所有人與房屋所有人不同的狀況，房屋可能面臨拆除的命運，會顯得浪費，所以民法第877條第1項規定，抵押權人除了請求拍賣土地外，可求法院一併將土地上的建物一起拍賣，讓土地、房屋的所有人可以同一，避免房屋被拆除。

不過建物並非抵押物，所以建物拍賣所得價金，抵押權人並無優先受償之權利，不過仍可基於一般債權人的地位分配建物拍賣之價金。

土地設定抵押權後，由第三人在土地上蓋建物（土地及建物非屬同一人所有）

民法第877條第2項：「前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。」

民法第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，成立第一項以外之權利者，準用前項之規定。」

抵押權的用途是在擔保債權，所以土地還是可以利用、處分， 所以土地所有人可以設定地上權或出租給他人，地上權人或承租人即可以在土地上蓋房子，此時房子是第三人所有，房子當然也不會有抵押權的登記。

在土地所有人將土地設定抵押權後，若設定地上權或出租給他人，即可能影響拍定價額或拍定成功的機率，所以抵押權人實行抵押權拍賣時，可以請求法院除去該地上權或租賃關係，而法院除去地上權或租賃關係後，房子直接拆掉也是很可惜，所以抵押權人可請求將房子併付拍賣，讓土地、房屋的所有人可以同一，避免房屋被拆除。

當然，因為此種情形是準用民法第877條第1項之規定，所以建物拍賣所得之價金，抵押權人無優先受償之權，且因為建物為第三人所有，法院應將拍賣價金歸還建物所有人。

建物設定抵押權後，所附加之獨立建物

民法第862條第3項規定：「以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第八百七十七條之規定。」

建物設定抵押後，又增建、擴建，如果增建、擴建部分為附合物，或只是構造上有獨立性但不具使用上獨立性的附屬物，依本條前項規定，直接為抵押權效力所及，可直接拍賣，沒有併付拍賣的問題。

不過，如果增建、擴建為使用上及構造上均可獨立之物，非抵押權效力所及，為使建物有整體之利用及利於拍賣，抵押權人可聲請法院此獨立之物併付拍賣。

建物設定抵押權，建物必要權利可讓與者，應併付拍賣

民法第877條之1規定：「以建築物設定抵押權者，於法院拍賣抵押物時，其抵押物存在所必要之權利得讓與者，應併付拍賣。但抵押權人對於該權利賣得之價金，無優先受清償之權。」

建物雖然可以跟土地分別移轉，但建物仍不能與土地使用權分離而存在，若建物沒有土地的使用權，恐將面臨拆除的命運。所以建物對土地存在所必要的權利，應併付拍賣，使拍定人一併取得土地之使用權，才能保住建物。

不過，此條在實務上的運用情形不多，因為建物與土地所有人不同時，對土地的使用權多為地上權或租賃關係，而民法第838第3項規定：「地上權與其建築物或其他工作物，不得分離而為讓與或設定其他權利。」建物拍定時，地上權即會隨同移轉，民法第426條之1規定：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」故地上權、租賃方面都已有特別規定，不需依此條併付拍賣。

若是建物與土地所有人同一人時，建物設定抵押權遭法拍，因民法第425條之1第1項規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」拍定人取得建物時，即推定與土地所有人間具有租賃關係，故無適用併付拍賣規定之必要。