什麼是合建契約?性質為何?

合建契約是我國民間常見的一種無名契約(民法中無明文規定),通常存在於地主和建商之間,由地主提供土地、建商出資興建來合作建屋。而其性質並不能一概而論,要看地主與建商間的約定來介定。

關於合建契約的實務見解

最高法院91年度台上字第1559號判決:「土地所有人提供土地,由建築商出資合作建屋,雙方按土地價款、房屋建築費比例,以分配房屋之約定,其契約之性質如何,應依其契約之內容並探求當事人之意思而決定之,非可一概而論。如契約當事人於訂約時言明,須俟房屋建竣後,始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地互易所有權者,固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬完成一定工作,而將地主應給與之報酬,充作建築商買受分歸建築商之房屋部分基地之價款,則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建造執照,就地主分得部分而言,認該房屋之原始所有人為地主,地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。」

最高法院80年度台上字第1650號判決:「土地所有人提供其土地由他人建築房屋,雙方按土地價款與房屋建築費用之比例,以分配房地之約定,係屬何種性質之契約,應依具體情事決定之,如建築之房屋由建築人原始的取得所有權,於建造完成後,將部分移轉於土地所有人,土地所有人則將部分土地移轉於房屋建築人,以互相交換,固難謂非互易,但若建築之房屋,建築人自己不取得所有權,由土地所有人原始的取得所有權,於建造完成後,將部分房地移轉於房屋建築人,以作為完成房屋之報酬,則應屬承攬。」

最高法院83年度台上字第288號判決:「兩造訂立之土地合建房屋契約書係約定被上訴人提供土地,上訴人提供資金、技術合建房屋,再由兩造分配取得房屋及其基地。就被上訴人分得之房屋而言,乃以提供其土地之價值作為上訴人建築房屋之對價,性屬承攬,為有償雙務契約。則被上訴人應移轉系爭土地所有權與上訴人之義務,與上訴人應興建完成承攬房屋之義務,兩者係立於對待給付之關係。」

歸納合建契約的約定種類及性質

  • 互易:
    如果建造的房屋是由起造人原始取得(建商為建物所有權人),建商完工後才將部分房屋所有權移轉給地主,而地主再移轉部分土地所有權給建商,屬於互易之性質。
  • 承攬與買賣混合
    如果建物的所有權人不是建商而是地主(起造人列地主),地主在完工後再把部分的房屋、土地所有權移轉給建商,作為蓋屋的報酬,則屬承攬與買賣之混合契約,但也有法院認為屬於承攬。
  • 合夥:
    如果地主跟建商的合作關係,是重在共同出資經營一定事業的話,也有可能是合夥契約。

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