公寓大廈法律-住宅區的營業行為,管委會可否制止?

住宅社區某一住戶,在自家開設小吃部,導致半夜有很多8+9出沒社區、卡啦OK的聲音吵得不能睡覺,社區管委會對於此種行為,是否可以制止呢?

使用執照用途為「住家」,不得為營業行為

公寓大廈管理條例第5條規定:「區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有人共同利益之行為。」

同條例第15條第1項規定:「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。」

進入家門內的範圍雖然都是住戶的專用部分,但專用部分的使用也必須要符合法令規定,而社區大樓的使用執照所載用途如果係「住家」,就不可以進行營業行為,除非向主管機關申請變更使用執照。

對於違規營業行為,管委會可有何作為?

同條例第15條第2項規定:「住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣 (市) 主管機關處理,並要求其回復原狀。」

同條例第49條第1項第3款規定:「有下列行為之一者,由直轄市、縣 (市) 主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰,並得令其限期改善或履行義務;屆期不改善或不履行者,得連續處罰:三、住戶違反第十五條第一項規定擅自變更專有或約定專用之使用者。 」

同條例第22條第1項第2款規定:「住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於三個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:二、違反本條例規定經依第四十九條第一項第一款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。」第2項規定:「前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。」

對於違法營業之社區住戶,管委會應予制止,如住戶經制止仍不改善者,管委會可報請主管機關處理,而主管機關可裁罰4~20萬元之罰鍰,若未改善可連續處罰。而住戶受罰仍不改善時,管委會可提案於區分所有權人會議決議,向法院起訴請該住戶遷離或請法院判決該住戶出賣其產權,若住戶仍不遷出或出讓,管委會可聲請法院拍賣。


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