公寓大廈法律-原屋主積欠的管理費,管委會可以跟新屋主請求嗎?

繳交社區管理費,是區分所有權人的義務,若有欠繳情形,管委會亦應向區分所有權人催繳,但有些精打計算的人,在準備出賣房屋時,認為不會再使用居住房屋了,就不繳交管理費,直到新屋主成為區分所有權人為止,那管委會可以要求新屋主繳清前屋主積欠的管理費嗎?

原則:管委會不得要求新屋主繳納原屋主積欠之管理費

基於債之相對性原則,原屋主積欠的管理費,管委會僅能向原屋主請求,不得要求新屋主負責。雖然公寓大廈管理條例繳24條第1項後段雖規定:「區分所有權之繼受人、、、應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或 規約所定之一切權利義務事項。」但本條是用以避免新屋主主張自己不受社區規約的拘束(主張規約訂定時自己沒參與而不需遵守),並不適用於原屋主與管委會之間的管理費債務關係。

而內政部86年2月26日台內營字第8672309號函釋:「本案除過戶後之新區分所有權人已參照民法第三百條或第三百零一條規定,訂定債務承擔契約,願為原區分所有權人代為清償所欠之公共基金外,應依本條例第二十一條規定辦理,不得逕向新區分所有權人請求繳納之。」也是採相同見解,管委會不得要求新屋主負擔原屋主應繳納的管理費。

例外:如社區規約定明新屋主應代繳,且新屋主事前知始,始有繳納義務

假如社區規約有明文規定,繼受之區分所有權人,有代為繳納原區分所有權人積欠管理費之義務,而新屋主在購買房屋前,已知悉(或能知悉)該社區規約的規定,即不能免責,變成有代為繳納的義務了。

那新屋主就不要看社區規約不就好了嗎?事實上不然,公寓大廈管理條例第24條第1項另規定,區分所有權繼受人在繼受前,「應」向管委會申請調閱社區規約、公共基金餘額、會計憑證 、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形(就包含了規約、原屋主是否積欠管理費的文件),而新屋主不閱覽就是自己家的事了,管委會可主張新屋主「視同」已知悉,就可以要求新屋主代繳。

所以要購買公寓大廈時,建議民眾務必事前向管委會申請閱覽社區規約、欠繳管理費情形等文件(管委會不能拒絕提供),以保障自身權益。


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