公寓大廈法律-新住戶也受社區規約的限制嗎?

依公寓大廈管理條例的規定,凡適用該條例之社區,應訂定社區規約。其實這很好理解,社區住戶也是一個群體,而群體內部之自治、規矩一定要有明文化的依據,否則即無法落實管理,不然就會一團亂了。

不過各種人都有,有些新搬來的住戶,和管委會鬧不合,有可能主張:「規約訂定時我又沒參與,這些規約對我沒有拘束力。」這種主張是否有效呢?

新戶住仍受規約之拘束,且應遵守

規約之性質,也是團體契約之一種,依民法規定,契約之成立固然須由契約當事人意思表示一致,但此類民事法原則,在團體契約之情形下,會做適度的調合,最常見的就是「多數決」了,所以社區規約的訂定,不可能要求全體意見一致才能成立。

承上,後來才入住的新住戶,確實沒有參與規約的訂定程序,但如果讓新住戶就這麼主張不受拘束,那社區秩序就無從維持。所以我們可以考量說,如果讓新住戶在買房前有閱覽規約的權利,如果不爽就不要買,如果買了,那就當作你願意遵守規約,如此一來,保障了新戶住的資訊權,也確保了規約適用的一致性。

所以公寓大廈管理條例第24條第1項規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」

公寓大廈的買家,可事前向管委會請求閱覽或影印「社區規約」、「公共基金餘額」、「會計憑證」、「會計帳簿」、「財務報表」、「欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形」、「管理委員會會議紀錄」、「區分所有權人會議紀錄」,除了知悉社區規約的內容外,也可大略知悉社區公基金的財務狀況,管委會、區權會是否均正常運作,再決定是否買房。而假若買下來後,就無一例外(不管有無閱覽),須遵守社區規約。 


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