共有人出賣應有部分給共有人,無優先承買權適用

土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」例如土地由A、B、C有人用有,A把自己的持分(應有部分),以100萬元賣給D時,B、C可以主張用100萬元的價格,優先於D把土地買下來,就是所謂的優先承買(購)權,目的係簡化共有關係,使土地可以更有效利用(藉由B、C行使優先承買後,減少土地共有的人數)。

不過共有人優先承買權,只限於共有人把自己持分賣給第三人的情形,如果是賣給其他共有人(例如上例A把持分賣給共有人B),就沒有優先承買權的適用囉(C不能主張優先承買)。

從簡化共有關係的立法目的思考

最高法院72年度台抗字第94號判例:「土地法34條之1第4項規定共有人出應有部分時,他共有人得以同一價格優先承購,其立法意旨無非為第三人買受共有人之應有部分時,有優先承購權,簡化共有關係,若共有人間互為買賣應有部分,即無上開規定適用之餘地。」

優先承買權的目的係簡化共有關係(減少共有人數),如果只是土地共有人間出賣應有部分時,縱使讓其他共有人能優先承買,也對簡化共有關係無幫助,最高法院遂限縮解釋土地法第34條之1的適用範圍,限於土地買受人為「共有人以以外之人」。

於強制執行拍賣的情形

甲、乙、丙三人共有A地,甲的持分被拍賣,乙為拍定人,丙有沒有優先承買權?

關於這個問題,因為法拍的性質仍為買賣,只是國家公權力予以介入,其關係仍係債務人(土地所有權人)把土地賣給拍定人,所以同受上開最高法院見解的拘束,所以如果是共有人得標,那法院就不會再通知其他土地共有人來行使優先承買權了。


如有其他疑問,或想委任律師,歡迎預約律師諮詢時間直接聯繫律師喔!