共有人要拆除共有建築物，可以多數決嗎？還是一定要全體同意？

一塊土地上有一棟老舊建築，屬於三人共有。其中兩位共有人認為建物老舊、不符使用需求，甚至可能影響土地再開發的價值，於是主張依土地法第34條之1第1項，以「過半數人數及應有部分過半數」的方式，直接拆除建物。

但另一位共有人強烈反對，認為建物仍有使用價值，質疑：「拆房子這種重大行為，真的可以用多數決強迫我接受嗎？」

爭點就在於：拆除共有建築物，究竟是土地法第34條之1的「處分或變更」，還是民法第819條第2項必須全體同意的事項？

法律爭點：土地法多數決 vs. 民法全體同意

相關條文分別規定如下：

• 土地法第34條之1第1項：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」

• 民法第819條第2項：「共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。」

乍看之下，兩個條文都提到「處分、變更」，但適用範圍是否相同，正是實務爭議所在。

學說分歧：王澤鑑肯定說 vs. 謝在全否定說

王澤鑑老師：肯定可多數決

王澤鑑老師認為，拆除共有建築物雖然對少數共有人影響甚大，但在實務上往往有其必要性，例如：

• 拆除違章建築。
• 建物老舊、危險。
• 建物妨礙土地合理利用。

若一概要求全體同意，可能導致共有關係僵死，反而不利整體利益，因此主張在一定條件下，應可透過多數決進行。

謝在全老師：否定可多數決

謝在全老師則持相反見解，認為：

拆除建築物會使共有物「事實上消滅」，對不同意的共有人而言，是絕對不利、不可回復的損害，且拆除行為通常為無償，對少數共有人缺乏合理補償機制，因此，為保障少數共有人財產權，拆除不應適用多數決。

實務見解的轉向關鍵：土地法第34條之1執行要點修正

實務見解的轉變，最清楚反映在土地法第34條之1執行要點第3點的修正上。

106年12月1日修正前

舊規定認為，土地法第34條之1所稱「處分」，包括：

1. 法律上處分。
2. 事實上處分。

而「事實上處分」即被解釋包含拆除共有建築物，因此過去實務上，確實曾允許以多數決方式拆除建物。

106年12月1日修正後（現行規定）

修正後明確限縮適用範圍，規定土地法第34條之1的「處分」：

• 以有償讓與為限。
• 不包括信託行為、共有物分割。
• 「變更」限於有償或不影響不同意共有人利益。

明確排除事實上處分（如拆除），修正理由更直接指出：「事實上處分行為，恆使共有不動產歸於消滅，且以無償為常，對不同意之共有人無補償之道，為兼顧憲法保障財產權之意旨，應不包含於土地法第34條之1之適用範圍。」

 這段修正理由，幾乎已為「拆除不能多數決」下了定論。

結論：拆除共有建築物，須全體共有人同意

綜合近年實務、執行要點修正與多數見解，拆除共有建築物，不適用土地法第34條之1的多數決制度，應回歸適用民法第819條第2項，須全體共有人同意。

若無法取得全體同意，實務上較可行的途徑，往往是循共有物分割訴訟或其他合法替代方案，而非逕行拆除。