凶宅的定義?賣方可否主張不知凶宅而免責?

我國民眾對於凶宅往往敬而遠之,何況是住在凶宅裡面了。但如果事前知道是凶宅,而且夠便宜的話,也不是沒有人會買。但如果賣家事前不告知凶宅,也沒賣得比較便宜,買主事後知情,一定會氣得半死了!如果賣家原屋主抗辯自己也不知道凶宅的事情,前前屋主也沒跟自己講啊,表示自己沒有故意或過失,是否就可以不負責任了呢?

凶宅的定義

有關凶宅的定義,內政部的解釋較為狹隘,而法院實務解釋則較廣。

  • 內政部解釋本建物(專有部分)於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事。所以是指,賣方持有建物期間,曾經在建物裡面(死在自宅院子算,但死在門外或大廈公共區域域就不算),發生兇殺或自殺案,才算凶宅,不包括意外死亡(例如一氧化碳中毒死)。
  • 法院實務見解包含兇殺或自殺致死或其他非自然身故情事。另外,某些自然死亡的案例,也可能被從寬認定為凶宅,例如獨居者在住宅內自然死亡,但陳屍多日無人發覺,腐敗發出惡臭、屍水流出,民眾對此心理勢必產生恐懼、嫌惡感,無法享受平靜、安穩之舒適生活。

凶宅屬於瑕疵,可主張減少價金或解除買賣契約

凶宅雖然不是「物理」上的瑕疵,但依我國國情,民眾在「心理」上也會產生恐懼,導致無法於房屋內擁有一個安寧舒適的生活空間,也可能因此導致買受人無法對於房屋達到預期之使用效益,而且在社會交易上,價值勢必比較低,甚至低很多,因此也可認為是物之「瑕疵」

故若有物之瑕疵,買方即可主張減少價金或解除買賣契約,若賣方故意隱瞞,亦可請求損害賠償,關於此部分權利之行使,可參考我們其他的專文。

出賣人不得抗辯不知凶宅而免責

民法關於物之瑕疵的規定,只要標的物在移轉持有時存在即可,不管是瑕疵何時產生?賣方是否知情?均無涉。且物之瑕疵擔保之責任,也不以出賣人是否有故意過失為要件

所以縱使賣方原屋主於對房屋為凶宅一無所悉,仍無礙於其瑕疵擔保責任之構成! 


如有其他疑問,或想委任律師,歡迎預約律師諮詢時間直接聯繫律師喔!