出售房屋含有「頂加」，賣方應據實告知權利義務事項

臺灣的透天、早期公寓大廈的風景之一就是「頂樓加蓋」，俗稱「頂加屋」，而頂加屋多半是由鐵皮構成，真的很醜，但因為多了使用空間，美醜就是其次了，在寸土寸金的都市地區更是如此。

不過頂加屋畢竟是違建，而在公寓大廈的情況，因頂樓平台多半是所有住戶的共用部分，在頂樓加蓋亦有無權占有、可能遭訴請拆除的問題，所以買方出售此類包含頂加的房屋時，對於頂加的權利義務事項應有據實告知買方之義務。

頂加屋可能具有的權利瑕疵

民法第349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」同法第351條規定：「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」

買賣標的物含頂加屋時，依民法第349條規定，賣方仍應擔保無第三人可對該頂加屋主張權利，但畢竟頂加屋多半違法而具有權利瑕疵，所以依同法第351條規定，只要賣方有先據時告知該權利瑕疵，而買方還是同意要購買時，賣方就毋須對此負責。

頂加屋可能會有哪些權利瑕疵？

例如遭他人舉報違建，遭主管機關列管排拆（雖然被拆的機率不高）。或者頂加屋係擅自興建，未得公寓大廈區分所有權人同意，而有遭其他區分所有權人訴請拆除之風險等等。

頂加屋出售者，應負據實告知義務

在不動產交易實務上，因為原有建物加上頂加屋後，使用面積變大，所以成交價也通常會增加。

但如果買方購買頂加屋後，被公寓大廈其他區分所有權人主張無權占有屋頂平台、要求付費或拆除；或主機關認定頂加部分為違建，則頂加部分即有遭拆除之風險。

所以，「屋頂平台是否有約定專用權」、「其餘區分所有權人是否已對屋頂平台主張權利」、「主管機關是否已就頂加部分認定為違建，並要求拆除」等事項，均為可能影響買方成交意願的事項，頂加屋的賣方負有向買方詳實說明的義務，若有違反，即可能構成債務不履行而負有賠償責任。