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建築物之面積、樓層受「容積率」、「建蔽率」之管制,例如某100坪土地的建蔽率為60%,則土地僅能在60坪的土地範圍內建築房屋,而其餘40坪土地就會成為法定空地而被套繪管制,不能再建築任何建物。
建築法第11條第3項規定:「應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。」對於法定空地的分割、移轉,非有法規另外允許,否則不得為之。
而內政部營建署也訂定「建築基地法定空地分割辦法」,對於法定空地之分割訂有嚴格限制。
所以法院於審理分割共有土地案件時,若土地上有保存登記建築,法院所定之分割方法,須符合建築基地法定空地分割辦法之規定。
》最高法院111年度台上字第2853號民事判決:「建築法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地;應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之,此觀建築法第11條第1項前段、第3項規定即明。蓋建築基地為建築使用時,應保留一定比例面積之法定空地,俾助於防火、救災、日照、採光、通風、景觀視野、預防建築物過度密集等目的達成,以確保建築物使用人之安全、衛生及舒適,具公共利益性質而不得任意分割移轉。基此,法院為共有物之裁判分割時,就法定空地部分,自應符合建築法及其授權訂定之分割辦法規定,不因經受分配共有人之同意而有異。至分割辦法第6條規定,係就確定判決可能未符合該辦法第3條或第4條規定,為避免爭議所設,不得以之推論法院為裁判分割時,毋庸考量上開規定之適用。」