土地的分割方法

2021-01-25

據報載,高雄有一筆31名家族成員共有的土地,其中一人積欠債務遭法拍,一直到了第四拍才拍定,在此期間,其他土地共有人都認為持分太小,不想來買,拍定後也不行使優先承買權。直到拍定人向法院提出分割訴訟,法院判決變價分割,導致整筆土地要被法拍時,才找記者抱怨自己不懂法律被欺負,祖產遭法拍變賣等等。

法院在處理土地分割案件,有哪幾種分割方式?其實本件新聞案例很正常,而變價分割是有利於原共有人的,而祖產什麼的,只是情感上的想法而已,31個人共有土地,這代子孫卻讓土地放著不被利用,隨著時間的經過、不斷繼續,土地變得更零碎,祖先也未必樂見吧。

新聞來源:共有人噩夢!外人不到30萬買走0.86坪土地 蠶食鯨吞祖傳地

誰可以要求分割不動產?

民法第824條第1項、第2項規定:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配...。」

  • 所以不動產的分割,共有人如果達成協議,就可依協議方法至地政事務所辦理登記。
    但此協議需要「全部共有人同意」,所以當共有人越多,就越無法達成協議。 
  • 若共有人無法全數達成協議時,任何1個共有人都可以到法院提起訴訟,請求法院判決分割。不管這個共有人有持分再小,都沒有關係。

法院判決分割不動產的方式

關於分割方法,我們就要看民法第824條第2項到第7項的完整規定了。

民法第824條第2項至第7項:「共有物之分割,依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。以原物為分配時,如共有人中有未受分配,或不能按其應有部分受分配者,得以金錢補償之。以原物為分配時,因共有人之利益或其他必要情形,得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產,除法令另有規定外,共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產,各該不動產均具應有部分之共有人,經各不動產應有部分過半數共有人之同意,得適用前項規定,請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者,仍分別分割之。變賣共有物時,除買受人為共有人外,共有人有依相同條件優先承買之權,有二人以上願優先承買者,以抽籤定之。」 

我們規納重點如下:

原則:

原物分配,所謂原物分配就是將不動產依共有人的持分,依比例分成獨立的數份。

例外:

  1. 原物分配兼金錢補償。
    每個共有人都分配到土地,但有人分到土地價值較高(例如較方正、鄰路面績較大),所以需要金錢補償別人。
  2. 部分原物分配、部分金錢補償。
    有的共有人分配到土地,有的共有人沒分到土地,但有分到的要金錢補償給沒分到土地的人。
  3. 變價分配(共有人有優先承買權)。
  4. 整筆土地變賣,共有人依持分比例分得拍賣價金。
  5. 部分原物分配、部分變價分配。
    一部分土地分配給原共有人;一部分土地變價拍賣,共有人依持分比例分得拍賣價金。
  6. 部分原物分配、部分維持共有。
    一部分土地單獨分配給共有人,但一部分土地仍維持共有(例如進出通道之土地)。

為什麼法院決定用變價分割?

以這個新聞案例來說,土地大約770平方公尺,共有人有31個人,最小的持分只有324分之1,最多的也只有10分之1,若以原物分配的話,每個人可分得面積過小,這個地就等於廢掉了,所以原物分配不是好的方法。

這時,法官就從例外的幾種情形來決定要採哪一種分割方法,在共有人過多、目前無共有人正在利用該土地、沒有共有人願意拿錢出來補償其他共有人等情況下,法官判決全部變價分配,是可以預期的。 

變價分割如何變價?

「變價分割」就是法院判決這個不動產,必須賣掉,然後共有人依持分比例分配變賣價金。

而變價分割是採法拍處理,不是讓共有人自己找買主去買(沒效率),所以只要其中一個共有人,就可以持判決向法院聲請強制執行拍賣了。

不過原共有人有優先承買權,可依拍定條件優先買下這個土地,把祖產留在自己身上(但代價就是整筆土地破億的高額價金)。 


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