多數共有人出售共有不動產時，通知少數共有人是否一定要附上買賣契約書？

陳先生與五位兄弟姊妹共同持有一塊市區土地，其中陳先生等四人共計持分超過二分之一，多數共有人決定出售該筆土地。依《土地法》第34條之1規定，他們依法以存證信函書面通知不同意出售的弟弟小林行使優先購買權。

小林收到通知後，主張通知內容雖有寫明地號、面積與總價金，但沒有附上完整的買賣契約書正本，因此認為通知不合法、買賣無效。陳先生不解：「法律到底有沒有要求一定要附上契約書？」 

法條依據

土地法第34條之1第1、2、4項分別規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

而「土地法第三十四條之一執行要點」第8點第2、6款分別規定：「本法條第二項所定事先、書面通知與公告，其方式及內容，依下列規定：(二)書面通知應以雙掛號之通知書或郵局存證信函，送達他共有人之戶籍地址；如為法人或非法人團體，應送達其事務所或營業所地址。但他共有人已遷出國外或無戶籍者，依第四款第二目或第三目規定辦理。(六)通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分、變更或設定方式、價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名、名稱、住所、事務所或營業所及其他事項。數宗土地或建物併同出賣時，應另分別記明各宗土地或建物之價金分配。」

綜合上開規定，法律確實要求多數共有人以書面（存證信函）通知他共有人，並記載特定事項，但條文中並未明文要求須附上買賣契約書正本或影本。

通知的目的在於讓共有人充分了解交易條件

依據主管機關函釋與實務見解，通知的核心目的在於：使不同意共有人能充分了解擬議交易的主要條件，以便判斷是否行使其優先承購權。

因此，只要通知內容已具備法律與執行要點所要求的記載事項，例如：

1. 土地或建物標示（地號、建號等）
2. 處分方式（出售、設定負擔等）
3. 價金分配及償付方式
4. 償付期限
5. 通知人與受通知人的姓名與住所等
6. 即可視為符合法律之通知義務。

換言之，通知的重點在於「資訊充分揭露」，而非「形式上附帶契約書」。

現行法規與函釋並未強制附契約書正本

截至目前為止，內政部及地政主管機關的相關函釋均未要求通知時必須附上買賣契約書正本。

實務上，多數共有人若能在通知中清楚載明：買方身分、價格金額、付款條件與方式、土地或建物的標示、已足以達成通知目的。

若僅因未附買賣契約書而主張通知無效，通常不會被法院採納，除非通知內容明顯不足以使他共有人了解交易條件，致難以行使優先承購權。

從保障他共有人權益的角度：附契約影本仍有助於減少爭議

雖然法律沒有明文要求附買賣契約書，但從保障少數共有人權益與避免日後糾紛的角度來看：

若能在通知中附上買賣契約書影本，或在信函中更詳盡地說明契約主要內容（例如定金、分期付款條件、過戶日期等），將能使他共有人更清楚了解交易條件，有助於公平行使優先購買權，也可防止日後被質疑通知不充分，避免爭議與訴訟風險。

此外，當少數共有人確定要行使優先購買權時，出賣人（即多數共有人）有義務提供足以證明買賣契約存在及內容的資料，以確保權利人能依同一條件完成承購。

實務建議

• 通知方式：應以「郵局存證信函」或「雙掛號」送達，並留存寄送憑證，以利舉證。

• 通知內容：務必完整列明土地或建物標示、買賣條件、價金、分配與償付方式、期限及雙方資料。

• 附契約文件：雖非強制，但建議附上契約影本或主要條款摘要，減少糾紛。

• 時效掌握：通知送達後，他共有人應於合理期間內表達是否行使優先承購權，以免喪失權利。