從法律初學者的角度認識抵押權

什麼是抵押權呢?我們在借錢給別人的時候,總會希望越有保障越好,最好能夠有個擔保品,在債務人還不出錢的時候,還能夠拿擔保品來取償。而最有保障的擔保品就是不動產了,由其是土地,土地是無法藏匿和帶走的,債權人可以透過在土地上設定抵押權,如果債務人還不出錢,債權人就可以向法院聲請拍賣不動產,從拍賣的價金來清償債務

民法第860條規定:「稱普通抵押權者,謂債權人對於債務人或第三人不移轉占有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。」就是規定上面所述的內容。

抵押權是如何設定的?要怎麼擔保? 

抵押權人有抵押權在手,講話就比一般債權人大聲,因為強制執行拍賣的優先受償順序,抵押權人優先於一般債權人,意思就是,抵押權人先吃肉,一般債權人再吃剩下的(如果沒剩就分不到了),那抵押權人優先的範圍在哪?與設定的擔保債權金額有關。 

我們從這份建物謄本,就可以大概瞭解抵押權了,至地政事務所申請抵押權登記時,最重要的就是「擔保債權總金額」,例如設定300萬元,則到時候法拍,在300萬元的範圍內,就是抵押權人可以優先分配的(但假如只欠270萬元,當然也只能在270萬元的範圍內受償,不能多拿)。至於利息、遲延利息、違約金要不要約定,則是當事人可自行決定。 

抵押權擔保的範圍

民法第861條第1項本文規定:「抵押權所擔保者為原債權、利息、遲延利息、違約金及實行抵押權之費用。」

抵押權擔保的範圍包含本金、利息、違約金(例如約定遲延還款應付違約金)、強制執行費用。 

抵押權的從屬性及不可分性

  • 從屬性:抵押權的有效,是以債權存在為前提,白話來說,就是真的有錢需要給付(還),才能設定抵押權,如果實際上沒欠錢,設定一個空的抵押權,則是無效的。不過實務上認定比較寬鬆,假如之後可能會欠錢,則預先設定抵押權還是可以的,但要實行抵押權(法拍)時,仍須以存有債務為必要(法拍時必須欠錢沒還)。

    :因為抵押權的從屬性,所以登記的抵押權人必須是債權人,而登記的債務人,也務必是真的借錢的債務人,不要隨便借名(例如登記成親人的名字),否則可能會因此形成無效的抵押權(因為借貸契約的當事人並不是親友啊)。 

  • 不可分性:民法第868條規定:「抵押之不動產如經分割,或讓與其一部,或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者,其抵押權不因此而受影響。」就算不動產事後移轉給其他人,或進行分割等等,抵押權都還是存在,不會受到影響。所以只要不動產上設有抵押權,交易價值就降低很多了(因為原所有權人欠錢不還的話,自己花錢買的房地還可能被拍賣,如果抵押房地要買賣的話,通常都是約定買賣價金清償原債務,過戶時要塗銷抵押權)。 

抵押權的變化→最高限額抵押權

  • 什麼是最高限額抵押權? 

    普通抵押權適用於一次性的借貸關係,清償後就應塗銷抵押,但如果是頻繁性的借貸,借借還還的狀況,普通抵押權就不好用,要一直塗銷和重新設定,這時可利用「最高限額抵押權」,跟普通抵押權一樣設定一個擔保金額(例如300萬元),以及一個擔保確定日期(也可以不約定,但雙方可以隨時請求確定),在這個期間內,就是可以借借還還,到確定日期時,實際欠的債務才會確定下來,在這期間,最高限額的抵押權都仍然存在

    民法第881條之1第1項規定:「稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。」賦予貸方與借方可以先後成立多個借貸契約,都是最高限額抵押權的效力所及,不過如果有遲延的狀況,抵押權人當然還是可以聲請拍賣抵押物。 

  • 最高限額抵押權的登記記載

從最高限額抵押權的謄本就可以看出和普通抵押權的不同,擔保債權種類及範圍包含現在、過去、未來,在擔保債權確定期日前的債務。 

  • 最高限額抵押權「確定」後,結算實際債權額,並轉為普通抵押權
    未必要等到原約定的確定期日才會確定,發生以下情況時,都會使最高限額抵押權確定,確定的好處在於,避免債權債務關係的複雜化,早日確定較符合經濟效益: 

  1. 約定之原債權確定期日屆至者。 
    (解釋:正常情形,原本約定的確定日到了) 
  2. 擔保債權之範圍變更或因其他事由,致原債權不繼續發生者。 
    (解釋:在確定期日屆至前,就因故不再借款) 
  3. 擔保債權所由發生之法律關係經終止或因其他事由而消滅者。 
    (解釋:債務已清償或長期借貸關係終止) 
  4. 債權人拒絕繼續發生債權,債務人請求確定者。 
    (解釋:借出錢的人不想再借,想直接確定債權金額) 
  5. 最高限額抵押權人聲請裁定拍賣抵押物,或依第八百七十三條之一之規定為抵押物所有權移轉之請求時,或依第八百七十八條規定訂立契約者。 
    (解釋:走到法拍、或抵押權人要求取得抵押物的所有權) 
  6. 抵押物因他債權人聲請強制執行經法院查封,而為最高限額抵押權人所知悉,或經執行法院通知最高限額抵押權人者。但抵押物之查封經撤銷時,不在此限。 
    (解釋:其他債權人聲請強制執行,剛好查封了這個抵押物) 
  7. 債務人或抵押人經裁定宣告破產者。但其裁定經廢棄確定時,不在此限。 
    (解釋:其中一方經濟能力發生狀況而破產) 


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