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甲房東把房屋出租給乙房客,因為該區域為寧靜的住宅區,並不適合作商業使用,於是在租約中有約定「本房屋僅供住宅使用,若要作其他用途,須得出租人同意」。
豈料乙之後將房屋改裝作為營業使用,也未辦營業登記,引來附近居民的抗議,甲要求乙馬上停止營業,但乙主張自己有按期繳納租金,房東憑什麼管自己怎麼用,拒絕改善。房東甲可以終止租約要求乙搬走嗎?
承租人應合法、按合約使用租賃標的物
民法第438條規定:「承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益;無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。」
依上開規定,如果有約定租賃標的物的使用方法、使用範圍、用途,承租人就必須遵守,不可以逾越原約定的用途。
如果沒有事先約定,也不代表承租人想怎麼用就怎麼用,其使用方法仍然須「符合租賃物的性質」,例如假設使用分居只能作住宅,房屋不可以違法作工業、商業使用;如果土地僅能作農業用途,就不可能違法傾倒廢棄物、廢土。
依照民法規定,不能直接終止租約,必須有一個「催告」改善的動作,通常係以存證信函警告承租人,要求停止違規使用的行為,若經催告仍未改善,出租人才能終止租約、要求承租人返還租賃標的物。
若承租人違規使用之行為,造成出租人的損害,亦可一併請求損害賠償。