房屋起造人等於(=)所有權人?

2021-01-04

某A提供土地供建商蓋連棟透天,商議以A作為建物起造人,而營建費用由建商負擔,待完工售出後,再來朋分獲利。豈料透天尚未完工(但已達遮風避雨程度)時,某A意外死亡,興建中的透天建物是否屬於A的遺產?

原始取得房屋所有權之人,為出資建築之人,而非起造人

最高法院96年度台上字第2851號民事判決 :「主管機關核發建造執照所載之起造人,僅為聲請核發建造執照之人而已,未辦理建物第一次所有權以前,房屋所有權屬於出資興建之原始建築人,非謂建造執照所載之起造人,必為興建建物而原始取得其所有權之人。適用最高法院四十八年台上字第一四五七號判例,除房屋與土地須同屬一人外,尚須以房屋具有相當之價值為必要,否則非但有害基地之利用,對社會經濟亦屬無益。」

最高法院107年度台上字第1437號:「房屋之原始取得,係指出資建築房屋,不基於他人既存權利而獨立取得房屋所有權而言,與該房屋行政上起造人名義之誰屬無關。當事人就大樓之興建,倘確未依約出資,無從原始取得建物專用與共用部分之所有權。故法院對當事人保有房屋之原始起造權利為何,應予說明,不得遽認已因原始起造而取得房屋之所有權。」

由以上法院實務見解可知,起造人或納稅義務人只是公法上行政管制措施,並非私法上所有權實際擁有者之同義詞。

在房屋辦妥保存登記前,起造人固然可以作為推認為出資者之佐證之一,但仍應審究出資興建之人是否亦為起造人?若兩者相異,則應認定出資建築房屋之人,才是房屋的所有權人。


若有委任律師的需求,歡迎預約律師諮詢,或直接聯絡律師