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甲向乙借款,並提供自己名下房地供乙設定抵押權作為擔保,甲在設定抵押權後,將原本3樓的房屋繼續增建(違建)而成為4樓,而4樓的部分在當初設定抵押權時不存在,若日後乙實行抵押權、法拍,4樓部分是否在拍賣範圍?
附屬建物、從物,為抵押權效力所及
民法第862條第1項、第3項規定:「抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。以建築物為抵押者,其附加於該建築物而不具獨立性之部分,亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物,如係於抵押權設定後附加者,準用第八百七十七條之規定。」
最高法院88年度台上字第485號判決:「所有人於原有建築物之外另行增建者,如增建部分與原有建築物無任何可資區別之標識存在,而與之作為一體使用者,因不具構造上及使用上之獨立性,自不得獨立為物權之客體,原有建築物所有權範圍因而擴張,以原有建築物為擔保之抵押權範圍亦因而擴張。倘增建部分於構造上及使用上已具獨立性,即為獨立之建築物。苟其常助原有建築物之效用,而交易上無特別習慣者,即屬從物,而為抵押權之效力所及。若增建部分已具構造上之獨立性,但未具使用上之獨立性而常助原有建築物之效用者,則為附屬物。其使用上既與原有建築物成為一體,其所有權應歸於消滅;被附屬之原有建築物所有權範圍因而擴張,抵押權之範圍亦同。是從物與附屬物雖均為抵押權之效力所及,惟兩者在概念上仍有不同。」
由上開規定及實務見解可知,構造上不具獨立性者、構造及使用具獨立性但常助原建物效用之從物、構造有獨立性但使用無獨立性而常助原建物效用之附屬物,均受抵押權效力所及。
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》民法第68條第1項規定:「非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。」