擅自於公寓頂樓加蓋,其他住戶怎麼辦?有何民刑事責任?

臺灣違建嚴重,老舊公寓頂樓充斥著頂樓加蓋,如果是單一住戶未經其他住戶同意,擅於頂樓加蓋且不讓其他住戶使用,更是令人頭疼。而向政府檢舉違建,政府也不會去拆,緩不濟急,難道就沒有辦法了嗎?

建物樓頂平屬於所有住戶之共用部分,屬上開建物全體所有權人所共有之不動產,如果有單一住戶加以占用建築,就侵害了其他住戶的權益。這個時候,住戶可考慮透過司法救濟,追究違建加蓋者的責任、訴訟請求拆除違建,效果會比檢舉好得多。

刑事部分,可提告刑事竊占罪

刑法第320條第2項規定:「意圖為自己或第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。」為刑法竊占罪之規定。(動產的侵害適用竊盜罪、不動產的侵害適用竊占罪)

明知屋頂樓板非自己專用部分,未徵得其他住戶同意前,不得在屋頂樓板上築屋,卻仍逕行增建違章建築,是將共有屋頂樓板覆蓋竊佔之行為,而在他人不動產上築屋未付出對價,也足以認定主觀上有為自己不法利益之意圖,可成立竊佔罪。住戶可向地檢署提出刑事告訴。

民事部分,可訴請拆除、請求返還不當得利

  • 請求拆除

民法第767條第1項前段、中段規定:「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。」第821條規定:「各共有人對於第三人,得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求,僅得為共有人全體之利益為之。」

公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項規定:「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。住戶違反第二項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」

於頂樓增建者,若未能證明有在頂樓增建之合法權源(經其他住戶同意),其他住戶之一,都可依公寓大廈管理條例第9條第2、4項規定、民法第767條第1項中段規定,請求增建者將該增建物拆除,將頂樓平台回復原狀

  • 請求不當得利

民法第179條規定:「無法律上之原因而受利益,致他人受損害者,應返還其利益。」最高法院61年台上字第1695號判例:「無權占有他人土地,可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。」

頂樓增建者若屬無權占用,當然亦應給付將頂樓平台回復原狀前相當於租金之不當得利,其他住戶可訴請一併賠償

而租金該如何計算?法院實務通常係以土地法第105條、第97條規定,斟酌基地之位置,工商業繁榮之程度,承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項,並與鄰地租金相比較後,以不超過土地申報總價年息10%之範圍內定之。


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