是否有「買賣不破使用借貸」的概念?

許多人都知道,民法第425條規定,除了不定期租賃、未公證之五年以上租約,均有「買賣不破租賃」之適用,意即房東(出租人)在租約期間把房屋(租賃物)所有權轉給他人,承租人仍繼續享有原租約之所有權利,新屋主成為租賃契約之出租人。

不過非屋主使用房屋的態樣,除了租賃之外,也有借貸的可能,例如把房子借給親友住、把土地借給親友蓋房子等等,但民法對於使用借貸,並無「使用借貸不破租賃」之規定,若單以法條觀察,在使用借貸期間,房屋所有權移轉後,新屋主是可以命使用人離開。但這是立法者的有意排除?還是立法疏漏呢?

無買賣不破使用租賃之規定,但法院仍須視具體個案情形決定

其實以這個問題來說,「租賃」是有對價的,而「借貸」是無對價的,這個基礎事實就有很大的不同,難有類推適用的空間(最高法院59年度台上字第2490號判例),所以多數見解應係認為不規定「買賣不破使用借貸」並非立法疏漏。而基於債權相對性,既然新物之所有權人和使用人沒有契約關係存在,自然可以要求使用人返還標的物。

不過最高法院95年11月14日之95年度第16次民事庭會議並非採此說,而是保留了彈性,原則上是認為新的所有權人可以要求使用人返還標的物,但在例外情形,如果新所有權人係以加害他人為目的,或違反誠信原則或有害於公共利益,仍不得請求使用人返還,所以法院在這類案件,仍須審酌是否有上開例外情事以為判斷。


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