未通知共有人優先承買即移轉應有部分,法律效力?

土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」例如土地有共有人A、B、C,A將自己的應有部分(持分)以100萬元賣給D,B或C可以優先於D,用同樣的條件向A買下其持份,立法目的係為了簡化共有關係,及促進共有物的利用。但如果共有人故意不告知其他共有人可優先購買呢?例如A故意不告知B、C,直接把土地過戶給D,B、C發現後有何權利?或是B、C要優先承買,但A不配合,B、C有什麼方法阻止A把土地過戶呢?

違反優先承買權的法律效果?

土地法第34條之1第4項僅具債權效力,意思就是出賣的共有人縱使違反優先承買權,只要土地完成過戶登記,其他共有人是無法要求塗銷登記的,套用我們主旨的案例,一旦A把土地已過戶給D,土地就確定為D所有,B、C無法要求塗銷登記回復原狀,B、C 只能向A請求損害賠償,但未必可以求償,詳下述。

何種情形可請求損害賠償?

求償的前提必須是「受有損害」,但未通知可優先承買,共有人究竟有什麼損害?實在很難具體舉證。

通常,如果共有人出賣應有部分的價格,係依市價或高於市價出售,其他共有人是沒有損害的。以相同例子,A以市價100萬元出賣其應有部分給D,其他共有人B如果能優先承買,也只是用現金100萬元換到價值100萬元的持分,但如果B無法優先承買,也是繼續持有100萬元的現金,所以不論是否可優先承買,B的財產總額並無變動,故無損害,無法求償。

假若共有人出賣應有部分的價格,係低於市價,則其他共有人就可能受有損害,可以求償。以相同例子,A以30萬元出賣其應有部分(市價100萬元 )給D,其他共有人B如果能優先承買,就可以賺到70萬元的利潤(以30萬元買到100萬元的東西),所以當A未通知B可優先承買即過戶給D,B就受有70萬元預期利益的損害,可向A請求損害賠償。

但市價是不易衡量的,只要不要價格和市價差太多,其他共有人幾乎都是難以求償的,所以共有人的優先承買權,法律的保護是十分薄弱的。

如何阻止共有人違反優先承買權而過戶?

其他共有人只能試圖在過戶前阻止,一旦過戶,就無法再塗銷。所以當其他共有人發現有人違反優先承買權要暗中出賣應有部分時,僅能儘速發存證信函主張行使優先承買權,並準備足額現金給付給出賣之共有人,若其拒絕受領,則向法院提存,進而向法院訴請出賣之共有人履行所有權移轉登記之義務,同時向法院聲請假處分,禁止土地辦理移轉登記,才有機會阻止。

但假處分通常須繳納1/3的擔保金到法院,但不動產價值1/3的擔保金,通常都是很大的數字(通常也是有價值的土地才會想優先承買),而這麼高額的擔保金是很大的負擔,而猶豫之下,人家就過戶完成了,所以要事前阻止過戶,務必速速處理!


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