民法第425條之1,是否適用於強制執行拍定之情形?

2020-11-09

民法第425條之1規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」

推定租賃關係存在的原因?

土地和房屋為各別的不動產,均可單獨交易,但房屋在性質上,不能跟土地使用權分離而存在(否則土地所有權人可要求拆除房屋)。所以土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋同時或先後出賣,雖無地上權之設定,但解釋當事人之真意,應推斷土地承買人或所有權人默許房屋所有權人繼續使用土地。

依強制執行取得不動產,與一般受讓人無異

民法第425條之1所定情形,舉例來說,「土地、房屋所有權同屬一人A」,而嗣後「A將將土地或房屋讓與他人」,導致「土地為B所有、房屋為C所有」的結果,而B、C之間推定存在租賃關係。

我們可以注意到,法條只規定土地或房屋「所有權讓與」,並未限定係何種原因讓與所有權,而執行法院之拍賣,其性質屬於買賣之一種,依強制執行拍賣取得之土地,與一般受讓人無異。

所以假如土地、房屋所有權同屬一人,但嗣後土地、房屋其中之一因法拍而導致所有權移轉之情形,仍適用強制執行法第425條之1規定,例如土地仍屬A所有,但B因法拍取得房屋所有權,即推定雙方有租賃關係存在,A不得訴請B拆屋還地。


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