法拍流標三次後怎麼辦？特別拍賣程序與法院准駁應買的標準

黃先生看中一棟法拍屋，該不動產經法院拍賣三次仍流標，第三次拍賣底價已降至原本第一次拍賣底價的64折，法院公告進入「特別拍賣程序」，說明在三個月內任何人都可以依第三拍底價向法院表示「應買」。

黃先生於公告期間內提出應買申請，但法院卻尚未立即拍定，而是通知債權人及債務人表示意見。之後法院作出裁定，駁回黃先生的應買，理由是「該地區房價近期明顯上漲，債權人及債務人均反對依原底價出售」，這讓黃先生很納悶：「明明我在公告期內應買，為什麼法院還能不准？」

法拍流標三次後進入「特別拍賣程序」

強制執行法第95條第1項規定：「經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。債權人復願為承受者，亦同。」

實務上第三次拍賣若仍無人投標或流標，執行法院即會進入特別拍賣階段。在此階段中，法院會公告三個月，期間任何人皆可依第三拍底價向法院表示「應買」意願。

應買並非立即拍定，法院仍須審酌雙方意見

根據強制執行法第95條第1項後段之規定，執行法院在收到應買表示後，必須先詢問債權人與債務人意見，並有最終准駁決定權。

也就是說，應買人雖在期間內提出應買，並不代表法院一定會准許拍定，法院會考量現實情況與市場價格，決定是否准許該應買案成立。

法院准駁的標準：依「辦理強制執行應行注意事項」第59點第1項

不動產價格明顯上漲

司法院訂定之「辦理強制執行應行注意事項」第59點第1項規定：「於公告之日起三個月內依原定拍賣條件應買或承受之表示時，如不動產之價格已上漲，且債權人或債務人表示反對，執行法院應不准應買或承受。」

換句話說，法院判斷重點有兩項：

1. 不動產價格是否明顯上漲。
2. 債權人或債務人是否表示反對。

若兩項要件皆具備，法院通常會駁回應買請求，以避免不動產以明顯低於市價的底價被拍定，造成債權人或債務人權益受損，但債權人或債務人必須提出不動產價格明顯上漲之證據，執行法院才會予以審酌。

其他事由

若不動產價格並未明顯上漲，或債權人、債務人雖有意見但無合理理由，則法院原則上會准許應買。換句話說，除非有明顯不合理之情事（例如拍賣底價過低與現值差距過大），法院不會任意駁回。

這樣的制度設計，是為了兼顧債權人權益與拍賣程序效率：避免因房價變動讓債務人或債權人受損；也讓願意購買的應買人能有明確法律程序可循。

結論

因此，即使應買人於公告期間內提出申請，也非必然能買成，仍需通過法院的審酌程序。

若確定有意購買法拍不動產，應注意公告期間、拍賣底價及市場行情，必要時可諮詢律師或代書協助判斷是否適合提出應買。