租屋處變凶宅、犯罪風險升高,可以退租嗎?

2020-01-25

許多辛苦的勞工、學生在外租屋,好不容易尋尋覓覓找到一個不錯的租屋處,也和房屋簽訂租約,繳了租金、押金,結果入住不久後,同層樓套房的某個房客在屋內自殺,你還敢繼續住下去嗎?想要搬走又擔心房東拒絕退租、沒收租金。或是入住後,發現多次發生樓梯間疑似有人縱火的情形,心理上一定擔心受怕,不敢再住下去了,不然哪天出人命的是自己。

遇到這種情形,房客會先想到翻租約的條文,看有沒有辦法終止租約,但房客應該是翻不到的,現在幾乎都是使用書店買的制式租約,裡面沒有處理這種情事的條文,而房東在簽約前也不會增訂這種對自己沒好處的條款,那房客是否就只能被沒收押金了嗎?

民法租賃章節有規定可引用嗎?

當租賃契約找不到可用的條文時,接著就是看民法有無相關規定了,而想必會先看民法「租賃」章節有無規定了。

而民法租賃章節有一條規定似乎有點像,民法第424條規定:「租賃物為房屋或其他供居住之處所者,如有瑕疵,危及承租人或其同居人之安全或健康時,承租人雖於訂約時已知其瑕疵,或已拋棄其終止契約之權利,仍得終止契約。」房屋如有瑕疵危及房客的安全或健康時,可以終止契約。

但凶宅是對於「心理」上的影響,雖然確實是房屋瑕疵之一,但民法424條的房屋瑕疵,必須要危及房客的「安全」、「健康」才可終止租約,所以凶宅並不能引用本條。

而犯罪人士縱火,這並不是房屋本身的瑕疵,而是外在社會治安的影響,所以也不能適用民法424條規定。而除此之外,民法租賃章節也沒類似規定可以適用的。

可依民法第227條之2第1項規定主張終止租賃契約

雖然債各的租賃契約找不到條文(租賃住宅市場發展及管理條例也沒有規定),但仍可從民法債總的條文找出路。

民法第227條之2第1項規定:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」

本條係用於契約訂定後,發生簽約時不可預料之情事,此時若仍依原有契約內容履行,則有顯失公平之情形時,可訴請法院變更原契約之內容或請求終止契約。

而租屋處於承租期間變成凶宅、突然成為治安危險地帶,這是房東、房客在事前無法預料到的,但依社會通念,若仍不許房客終止契約則有失公平,故房客應可引用民法第227條之2規定請求終止租約。

房客可善用消費者調解機制

如果房客是向職業房東承租,則此租賃關係適用消費者保護法,房客如果遇到旨揭問題而無法與房東達成共識,可向當地的消費者服務中心提出申訴、申請消費者爭議調解,讓公權力介入協調,更有機會保障權益。


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