租賃契約未到期，房客想走？押金不能當作任意終止租約的保證

小李因為工作需要，承租了一間套房，雙方簽訂一年半的租賃契約，並在契約中明確寫明「承租人不得任意終止租約」。然而，小李才住了兩週，就因家中長輩需要人照顧，必須搬回老家居住。小李主動打電話給房東，表示非常抱歉，願意讓房東扣二個月押金作為補償。但房東拒絕，表示必須依照契約履行，直到一年半租期屆滿才可以退租，也不同意小李自行找新房客頂替。

小李上網查資料，發現很多人提前退租都是「押金不退就算了」，因此心生疑惑：難道房東真的可以要求他支付剩下的一年多租金嗎？

法律分析：押金與租約的任意終止，係屬二事

民法第450條規定：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。」

定有期限的租賃契約，房客於租賃期限屆滿前，是沒有任意終止權的，只於不定期租賃契約的情況下，房客才能任意終止，在定期租賃契約的情形下，承租人若想提前退租，必須具備下列其中一種情形：

1. 房東違約，如不修繕或交付房屋有瑕疵，致使租賃目的不能達成（民法第424條、第435條）。
2. 契約預先約定終止條款，例如可提前1個月通知退租。
3. 雙方合意終止，房東同意解除契約。

若契約中已明確規定「承租人不得任意終止租約」，那麼房客即使願意讓押金被沒收，仍不足以產生「合法退租」的效果。

司法實務上已有判決指出：房客若無正當理由提前退租，房東除了可以沒收押金外，還可以請求房客支付租期尚未屆滿的租金，即使房客已經不再使用房屋，仍須負擔給付租金的責任。 

承租前，一定要看清楚關於可否提前終止租賃的契約條款 

在本案例中，小李僅因家庭因素想退租，並不屬於法律或契約所定的可解約事由，因此房東有權拒絕提前解約。押金最多只能抵扣部分租金，不能當作「違約金」來讓房客隨意退租。

也就是說，房客若任意終止租約，房東仍能依契約向房客請求剩餘租金。

因此，承租前一定要看清楚契約內容（租約通常都是房東提供的），尤其是「租期」與「是否得提前解約」的約定，否則可能因一時的變動，而背上沉重的租金責任。