被拒絕塗銷預告登記,可否訴請法院塗銷預告登記(限制登記)?

2021-02-18

年邁甲父名下有一筆土地,不懷好意的友人乙,跟甲父說現在詐騙多,怕你的土地被騙走,建議將土地辦理「預告登記」給乙,乙可以幫忙管理監督甲的土地不被過戶,甲於是受騙辦理預告登記,之後甲缺生活費需要變賣土地,到地政事務所要辦理過戶時才發現因為預告登記之故,非得乙的同意,不然是無法過戶的,甲於是拜託乙同意,豈料乙拒絕同意,也拒絕塗銷預告登記,並向甲要脅一筆鉅款。

既然協議是不可能了,甲是否可以向法院提起訴訟,請求法院判決塗銷預告登記?

什麼是預告登記?

土地法第79條之1規定:「聲請保全左列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:一、關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。二、土地權利內容或次序變更之請求權。三、附條件或期限之請求權。前項預告登記未塗銷前,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記,對於因徵收、法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。」

所謂預告登記,係不動產所有權人與債權人間,須有一定與該不動產有關之「契約關係」,或債權人對於不動產所有權人具有附條件或期間之請求權,得就不動產為預告登記。存在預告登記之不動產,所有權人要處分該不動產,例如移轉所有權或設定抵押權,將會對預告登記權利人(即債權人)之請求權有所妨礙,就需要預告登記權利人的同意才行。

白話來說,一旦設定預告登記,要處分土地就完全受制於預告登記權利人了,因為需要取得其同意。所以預告登記通常搭配設定抵押權來使用,均是用以擔保土地所有權人(或債務人)履行償還債務或履行契約所定義務。

何種情形可訴請法院塗銷預告登記?

》預告登記所載之請求權不存在

預告登記係對於他人之土地權利,為保全其請求權而預先所為之登記,為限制登記之一,亦屬保全登記,其目的在於限制土地登記名義人對其土地有妨害保全之請求權之處分。預告登記旨既在保全債權請求權之行使,如該債權請求權已消滅或確定不發生時,該預告登記亦已失其依據,應予塗銷。

白話來說,土地法第79條之1既已規定,預告登記須以「保全債權請求權」為必要,若實際上,當事人並未存在所謂的「債權請求權」,縱因地政事務所形式審查而為預告登記,但實際上預告登記為無效,土地所有權人可訴請法院塗銷該預告登記。

例如:

  1. 自始不存在請求權:例如旨例,甲乙之間並無債權請求權存在,只是莫名其妙的做了一個預告登記,該預告登記為無效。
  2. 為預告登記時,請求權存在,但嗣後請求權已不存在:例如原先預告登記目的在擔保債務的清償,但之後債務已償還完畢,則債權人的請求權就已消滅,則預告登記亦失所附麗而無效。
  3. 為預告登記時,請求權存在,但因請求權罹於時效,債務人取得抗辯權而拒絕履行:民法第125條規定:「請求權,因十五年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者,依其規定。」若預告登記保全之請求權,因罹於時效而消滅,則土地所有權人亦得訴請法院塗銷。例如常見的「預告登記」名目會寫,土地預約出售予某某人故為預告登記,而買賣交付標的物之請求權時效為15年,當預告登記經過15年且無時效中斷之情形時,即有權利訴請塗銷預告登記。

為什麼要向法院起訴?因為地政事務所並無實質審查預告登記請求權存不存在的權限,而是看法院判決辦事,所以不向法院起訴的話,不管再費多少脣舌、動用再多關係,也無法得償所願。而如果取得法院塗銷預告登記的確定判決,地政事務所就會二話不說塗銷了。


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