買賣價金灌水,讓銀行核貸更高的金額,構成詐欺?

2021-08-27

不動產的交易上,常常有一種現象:現在房貸利率不高,所以在買賣不動產時,通常買方都會向銀行貸款,而銀行核貸金額上限通常為買賣價金的80%,而有買方就打歪主意了,那我和賣方講好,簽一份比實際買賣金額更高的假合約,讓銀行核貸更高的金額,這樣就有更多的錢可以利用了。(有的人更過份,為了取信銀行自己有固定收入或資力,另外製作假金流取信銀行)

【舉例如下】

甲向乙買房地一筆,實際買賣金額為500萬元,原本只能貸到400萬元。甲為了從銀行拿到更多的借款,於是請乙幫方,簽了一份假契約作為銀行申貸、過戶登記、實價登錄之用,假契約的買賣假金寫800萬元,向銀行申貸640萬元,銀行認為該不動產應有其價值,於是同意貸款並撥款到賣方乙的帳戶。乙拿到銀行撥款後之後,再私下把差額退給甲,甲為了怕被銀行發現,所以之後實價登錄的申報也是寫交易金額800萬元,與實際不符。

浮報買賣價金向銀行貸款,構成詐欺

這種事情,並不是銀行覺得可以貸款,也設定了抵押權,或是有正常還款就沒事的,實際上還是詐欺行為,只是嗣後有沒有被查到而已。

銀行對計算貸款成數及金額的基準,是以金額較低的為準 

在銀行核貸實務上,兩個參考要素是「不動產鑑價金額」、「買賣契約金額」,計算貸款成數及金額之基準是以金額較低的為準。例如買賣標的之鑑價金額為500萬元,買賣契約金額400萬元,計算貸款成數是以400萬為準。

如果「實際買賣金額」低於「申請貸款金額」,銀行會拒絕退件;若銀行查知買賣契約書造假,而實際買賣價金根本沒那麼高,當然會直接拒絕貸款。

為什麼構成詐欺?

不動產買賣契約價金,是銀行決定貸款金額的重要參考,若民眾為取得高額款項運用,乃以不實的買賣契約申貸,致銀行承辦人員誤信該買賣契約書內容真實,准予核貸更高的金額,已符合刑法第339條「不法所有意圖」及「施用詐術」等詐欺取財要件,並不因買方有無意願按時繳納各期本息清償貸款而異。

此外,若提供假的薪資收入或財產資力資料,會影響銀行決定貸款的意願,也是會構成詐欺罪的,因為個人收入得否支應償還貸款本息,係銀行決定核貸與否之關鍵因素。

還會構成使公務員登載不實罪

因為已經拿買賣金額較高的假合約跟銀行申貸了,頭已洗下去,為了怕銀行嗣後發現詐貸,所以買方嗣後也必須以假金額去做實價登錄的申報。

而此舉也會構成刑法第214條之使公務員登載不實罪,是偽造文書罪章的犯罪類型之一。因為實價登錄之金額須據實登載,如果任憑民眾亂登載,將影響交易市場價格之正確性,自非法之所許。


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