透天厝、別墅社區是否應成立管委會?是否適用公寓大廈管理條例?

現在民眾自建房屋的比率較低,就算是鄉下地方,仍有許多民眾購買建商的成屋,不過鄉下地方大家還是偏好住獨棟透天厝,而建商推出的建案也是以連棟透天厝、別墅為主,也形成一個小社區了。只是這類房屋公設極少、甚至沒有,而住戶也直接從自家進出,沒有什麼共用空間,這類社區是否須組成管委會呢?是否適用公寓大廈管理條例的規定?

透天厝、別墅住宅存在「使用上具整體不可分性」之共同部分,即適用公寓大廈管理條例

許多民眾認為集合型住宅之公寓大廈才應成立管委會、適用公寓大廈管理條例之規定,其實不是,但歸因仍因政府宣導不夠、法規名稱定為公寓大廈管理條例易生誤解、執法不確實等問題所致。

公寓大廈管理條例第3條第1款規定:「公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。」同條例第53條規定:「多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織準用本條例之規定。」

故公寓大廈理條例的適用對象,並非文義上之「公寓大廈」,而係「構造上」或「使用上」或「在建築設計圖樣標有明確界線」得區分為數部分者,除專有部分外,存在「使用上具體體不可分性之共用部分」,具有此種性質之建築物及其基地,應適用公寓大廈管理條例之規定

例如連棟式的透天厝、別墅社區,就是公寓大廈管理條例適用對象。或是雖然未連棟,但有共同設施、共同進出道路產權係住戶共同持分者,亦同。所以,除非是獨棟單獨所有權且僅有單獨一戶使用、與他人無關,才不適用公寓大廈管理條例之規定。

應推舉管理負責人或成立管理委員會

公寓大廈管理條例第29條第1項規定:「公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。」所以我們前段提到的透天厝、別墅社區依法應成立管委會或推選管理負責人,來處理公共事務、並負責共同設施之管理維護

那如果不成立管委會、不推選管理負責人會怎麼樣嗎?公寓大廈管理條例對此並無罰責,所以不成立也不會怎麼樣,但整理社區的運作就較缺乏制度,可能容易產生紛爭。不過成立、不成立都各有好壞處,如果沒有共同出入通道、也沒有什麼共同設施、垃圾自己等垃圾車來丟、不用請管理員,那不成立管委會省管理費也是一個選擇。


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