賣房子寫「現況交屋」就能免除所有責任嗎？小心隱蔽瑕疵讓你吃上官司

王大哥好不容易將名下的中古屋順利出售，為了省去後續維修麻煩，特地在買賣契約書上加註了「現況交屋」四個字，心想：「反正合約都寫現況交屋了，以後房子不管被驗出什麼問題，買方應該都沒辦法找我麻煩了吧？」沒想到房子才交屋不到一個月，買方就找上門來，指控地下室藏有嚴重的結構滲水與壁癌，甚至揚言提告求償。王大哥滿腹委屈：「當初不是說好現況交屋嗎？」

在二手屋買賣實務中，許多賣方以為只要在合約寫上「現況交屋」就能夠完全卸責，但事實真的如此嗎？本文將透過相關法律與司法實務見解為您詳細解析。

法律依據與「現況交屋」的法律效力

在法律上，賣方即便在契約中註明「現況交屋」，並不代表可以完全免除物之瑕疵擔保責任，相關法律規範與實務見解如下：

物之瑕疵擔保責任

依民法第354條規定，賣方對於交付的房屋，應擔保其不具有滅失或減少價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。在契約中書寫「現況交屋」，無法自動免除這項法定義務。

「現況交屋」的範圍限制

法律實務見解認為，「現況交屋」通常僅指買方在看屋時，透過感官可以發現的「顯性瑕疵」。

對於肉眼無法立即察覺的「隱蔽性瑕疵」（例如嚴重漏水、隱蔽處結構裂縫等），賣方除非能證明買方在簽約時已經知悉，否則仍須負擔保責任。

故意不告知瑕疵時，免責特約無效

依民法第366條規定，若賣方故意不告知其所知悉的瑕疵，即便契約中有免除或限制瑕疵擔保義務的特約，該特約仍為無效。例如，若賣方在簽約前已知房屋有嚴重漏水或傾斜卻故意隱瞞，法院認為此舉構成「故意不告知瑕疵」，賣方仍須負起擔保責任。

買方知情或重大過失的影響

依民法第355條規定，若買方在契約成立時就已經知道有瑕疵，賣方不負擔保責任。如果買方是因為重大過失而不知道有瑕疵，除非賣方曾保證無瑕疵或故意隱瞞，否則賣方同樣不負責任。

法院亦指出，若買方已充分查看現場並簽署同意免除一般屋況瑕疵擔保的特約，原則上該特約有效，除非買方能證明賣方有故意隱瞞之情事。

買方可主張之權利與行使期限

若房屋確實存在隱蔽性瑕疵且賣方應負擔保責任時，買方依法可主張相關權利：

• 減少價金與解除契約：依民法第359條之規定，買方可請求減少價金；若瑕疵重大至契約目的無法達成，買方亦可主張解除契約。

• 法定期限之限制：買方在發現瑕疵後應立即通知賣方。若怠於通知，法律視為承認其所收受之物。此外，相關瑕疵擔保請求權在通知後6個月內，或自房屋交付時起經過5年後會消滅，賣方與買方皆應注意此時效規定。

律師提醒與建議

二手屋買賣時，契約書寫上「現況交屋」並不等於拿到免死金牌。

對於肉眼無法察覺的隱蔽性瑕疵，賣方若刻意隱瞞，免責特約將會失效；反之，若買方明知屋況瑕疵卻刻意隱匿不談，日後也可能面臨舉證困難。

建議雙方在進行房屋買賣時，務必落實詳細的房屋現況說明書填寫，並在交屋前後妥善檢查紀錄，若不幸發生爭議，應尋求專業律師協助評估，以保障自身權益。