新建案發生漏水，除了請求減少價金（修復費用）外，還可以再請求房屋價值減損的賠償嗎？

小明滿心歡喜地搬入剛買不久的新建案大樓，沒想到入住後沒多久遇上梅雨季，客廳與臥室的牆面竟陸續開始滲水，甚至出現壁癌。小明氣憤地聯繫建商處理，建商雖派人進行局部打針補強，但過陣子又再次復發。

小明經專業技師鑑定後，除了向建商請求依修復方式計算的減少價金（修復費用）外，心裡不禁納悶：這間房子才剛買就遭遇嚴重漏水，即便日後修好，在一般人的觀念裡，這間房子已經變成「漏水屋」，轉手時的市場價格必定大受影響。那麼，買受人除了請求修繕費用外，是否還可以再請求房屋「價值減損」的賠償？相關鑑定單位又該如何選擇呢？本文將透過相關法律與司法實務見解為您詳細解析：

法律依據與價值減損之請求權基礎

在法律上，新建案發生漏水時，買受人確實可以主張請求房屋價值減損的賠償，其主要的法律依據與實務見解如下：

物之瑕疵擔保責任

民法第354條第1項規定：「出賣人應擔保其物在危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。」

若房屋存在漏水問題，買受人可依民法第359條規定，請求減少價金。實務見解認為，此項請求權範圍可包含建物價值減損部分，與修復費用併同納入考量。

不完全給付之損害賠償

民法第 227 條規定：「因可歸責於債務人之事由致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。若因不完全給付而生其他損害者，債權人亦得請求賠償。」

在房屋漏水的案例中，若建商交付的房屋不符品質要求，買受人除請求修復費用外，亦可針對房屋市場價值之減損部分請求賠償。

修繕費與價值減損可併行請求（技術性貶值與交易性貶值）

在司法實務中，賠償可區分為「技術性貶值」（即修復費用）與「交易性貶值」（即價值減損）。法院見解指出，房屋若存在結構性瑕疵或嚴重滲水，即便在物理上可以修復，但在客觀市場交易上，仍可能因曾有瑕疵紀錄而導致房屋價值減損。因此，買受人可同時請求賠償修繕費用及價值減損之金額。

企業經營者之責任

消費者保護法第7條規定，提供商品之企業經營者應確保商品符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。若商品具有危害消費者財產之可能，且建商違反此項義務致生損害時，應負賠償責任。

價值減損之認定方式與鑑定單位選擇（建築師公會與土木技師公會）

法院在判斷價值減損時，通常會考量瑕疵是否影響建物結構安全或效能。實務上多會囑託專業鑑定機構進行客觀評估，針對漏水嚴重程度、位置及復發性等因素，衡量瑕疵究竟減少多少房地產價值。針對鑑定單位的選擇與權限，相關規定與實務運作如下：

建築師公會之鑑定角色

依建築師法第16條規定，建築師受委託辦理之業務範圍包含建築物及其/其環境之調查、估價、檢查及鑑定等事項。此外，不動產估價師法第14條規定，雖然不動產估價業務原則上由不動產估價師辦理，但建築師依據建築師法規定辦理建築物估價業務者，則不受此限。

在司法實務中，建築師公會被視為具備辦理建築物調查、估價及鑑定專業能力之機關，可透過專業分析判斷瑕疵是否導致結構弱化或減少使用年限，進而評估其對市場交易價值的影響。

土木技師公會之專業參與

除了建築師公會外，土木技師公會亦是法院實務中經常囑託的專業鑑定機構。土木技師對於房屋結構安全、漏水成因及修復工程技術具有高度專業性，能夠針對漏水的嚴重性與結構影響進行精準鑑定。

鑑定方法的彈性與不動產估價師之配合

建築師或相關技師在鑑定因瑕疵導致的價值減損時，可依據專業理論，考量瑕疵對使用空間、用途係數等因素之影響，計算出房屋市場價值的減損數額。

然而，價值減損涉及市場行情與經濟分析，實務上法院亦常委託不動產估價師辦理。若瑕疵經評估後認為可透過裝修完全修復，且不影響結構安全與交易價格，鑑定機構亦可能認定僅存在修復費用（技術性貶值），而無額外的交易性價值減損。因此，建議於訴訟聲請鑑定時，應明確列出鑑定項目包含「價值減損」，並確認公會之承接意願。

律師提醒與建議

新建案發生嚴重漏水時，買受人切莫僅消極接受建商的局部修繕。依據民法物之瑕疵擔保與不完全給付規定，除了要求建商負擔修復費用外，若房屋在客觀市場交易上因曾有漏水紀錄而產生「交易性貶值」，買受人依法同樣可以請求價值減損的賠償。

在進行訴訟或聲請鑑定時，建議務必於書狀中明確列出包含「修復費用」及「價值減損」等鑑定項目，並可視案件性質委託建築師公會、土木技師公會或不動產估價師進行專業鑑定，以完整捍衛自身的財產權益。