什麼是「契稅」?何時要繳納契稅?

2021-09-04

土地的移轉,所課的稅是「土地增值稅」,這是民眾較為熟知的。許多不動產移轉的情形,都是土地連同上面的房屋一移轉,但建物因為不是土地,自然跟土地增值稅無關,所以建物(建築改良物)所有權的移轉,則是以課徵「契稅」來處理。若屬買賣情形而有獲利者,則是房地合一課徵「所得稅」。

契稅的課徵範圍

依契稅條例第2條規定:「不動產之買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有取得所有權者,均應申報繳納契稅。但在開徵土地增值稅區域之土地,免徵契稅。」

所以基於上述原因,移轉建物所有權時,均應申報繳納契稅,並不限定於買賣,無償贈與、共有建物分割等均包括在內。

契稅的稅基

要針對建物的移轉課稅,建物的「價額」是不可或缺的,而這個價額稱作為「契價」。

契稅條例第13條規定:「所稱契價,以當地不動產評價委員會評定之標準價格為準。」法條所稱的「標準價格」,其實就是房屋稅單上的課稅現值加房屋免稅現值減免稅騎樓現值

如果是房屋買賣的情形,實際交易價格高於房屋課稅現值(基本上一定超過,沒有人會用房屋稅課稅現值賣屋),亦可選擇以實際交易價格作為稅基繳納契稅,但正常人應該不會這麼做,當然是選擇用金額較低的房屋稅課稅現值來申報。

契稅的稅率和納稅義務人

契稅的稅率,依移轉所有權原因之不同,會有差異,而納稅義務人均為取得建物所有權之人:

  1. 買賣:契價的6%,納稅義務人為「買受人」。
  2. 承典:契價的4%,納稅義務人為「典權人」。
  3. 交換:契價的2%,納稅義務人為「交換人」。(交換有給付差額價款者,差額價額依買賣契稅稅率6%課徵;若無給付差額價款,則應另外申報贈與稅)
  4. 贈與:契價的6%,納稅義務人為「受贈人」。(亦應申報贈與稅)
  5. 分割:契價的2%,納稅義務人為「分割人」。
  6. 占有:契價的6%,納稅義務人為「占有人」。

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