仲介費說好「超過門檻全歸你」，法院一定照單全收嗎？

阿宏名下有一筆土地，因為平時忙於工作，便想找人協助出售。某天，一名代書老周主動找上門，向阿宏表示：「這塊地我可以幫你處理出售，只要你能拿到2000萬元，超過的部分，就當作我的仲介費。」

阿宏心想，反正自己底價就是2000萬，只要能順利賣掉也不吃虧，便答應了這個看似「雙贏」的條件。但阿宏並不知道的是：老周其實早就認識一位朋友，對方本來就有意以2800萬元購買這筆土地。

後續交易過程中：買方由老周聯繫（其實是既有熟識對象），老周協助擬定買賣契約，土地最終以2800萬元成交，交易完成後，老周隨即向阿宏請款：「依照當初說好的，2800萬扣掉2000萬，你應該付我800萬元仲介費。」

阿宏當場傻眼。他認為，老周只是找了自己原本就認識的買家、協助寫契約，卻要拿走高達800萬元，實在不合理。

阿宏表示：「我最多只能依市場行情，給你成交價4%（112萬元）。」雙方談不攏，老周一狀告上法院，請求阿宏依約給付800萬元。

法律核心：契約自由原則，法院一定要照約定走嗎？

在民法體系中，有一個非常重要的原則，叫做私法自治，也就是：當事人可以依自己的意思訂立契約，法院原則上應予尊重。

這也就是所謂的契約自由原則。只要雙方意思表示合致、契約內容不違反法律強制禁止規定，原則上法院不應任意介入或改寫契約內容。

但，契約自由不是沒有邊界。如果契約內容在事後看來，明顯與公平原則背道而馳，法律仍然允許法院在特定情形下介入調整。

民法第572條：對「顯失公平」仲介報酬的例外介入

民法第572條規定：「約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還。」

這條規定的立法目的，在於：兼顧公益與交易公平，對契約自由作「必要且有限的修正」。

也就是說，即使當初雙方確實有約定，只要事後審查發現：居間人實際付出的勞務內容、期間、難度，與其主張的報酬金額 顯不相當、為數過鉅，法院仍可依委託人請求，酌減仲介報酬金額。

法院怎麼看本案？

法院審酌老周的實際勞務後認為：老周僅是聯繫自己原本就認識的朋友，協助擬定買賣契約，未進行市場開發、行銷、議價，也未承擔與800萬仲介費相當的風險或成本。

法院認定：800萬元的仲介報酬，與老周實際付出的勞務價值相比，屬於「為數過鉅而失其公平」。因此，依民法第572條規定，將仲介費酌減為成交價的4%，即112萬元。

補充說明：如果是「職業房仲」，規範會更嚴格

本案的老周是「代書」，並非依法登記的不動產經紀業者，因此適用的是民法第572條的一般顯失公平審查。

但如果今天角色換成職業房仲，那就不只看公平原則，而是直接受到專法限制：

不動產經紀業管理條例第19條第1項：「經紀業或經紀人員不得收取差價或其他報酬，並應依規定之報酬標準計收。」

不動產仲介經紀業報酬計收標準第1條：「向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計，不得超過實際成交價金6%。」

換言之，職業房仲連「談800萬」的空間都沒有，直接被法律封頂。