共有人多數決出賣共有不動產全部時,共有人可否主張優先承購?

2022-12-03

民法第34條之1第1項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」

共有不動產的處分,例如出賣整個不動產的門檻有二:(1)同意共有人數過半+共有持分過半。(2)同意共有持分超過三分之二。若達此門檻,共有人即可透過多數決的方式出賣整筆不動產。

同條第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」

共有人出賣其應有部分給第三人時,其他共有人可以主張優先承購權。

共有人以多數決出賣全部,是否屬於土地法第34條之1第4項的出賣「應有部分」?

而我們觀察土地法第34條之1第4項的條文用字,係規定共有人出賣「應有部分」時,可行使優先承購權。但如果共有人是以多數決出賣整筆不動產時,是否符合出賣「應有部分」的規定呢?攸關其他共有人可否行使優先承購權。

肯定說:

共有人以多數決出賣整筆不動產全部,對於共有人而言,還是屬於出賣其應有部分,只是對於不同意的共有人之應有部分有權代為處分而已,所以其他共有人仍可行使優先承購權。

司法院第一廳研究意見採肯定說。

否定說:

共有人以多數決出賣整筆不動產全部,並不是只出賣其應有部分,與同條第4項的情形不同,所以其他共有人不得行使優先承購權。


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