共有房屋可以用多數決拆除嗎？解析「土地法」第34-1條的適用邊界

老王與其他四位親戚共同繼承了一棟位於市中心的老舊透天厝，老王占有25%的持分。其中三位親戚（應有部分合計75%）為了與建商洽談合建，主張依據「土地法」第34條之1第1項的多數決規定，直接把房子拆除以利後續開發。

老王希望能保留這棟充滿回憶的祖厝，堅決不同意。老王很擔心：難道只要多數人點頭，我的房子就可以被合法拆掉嗎？

從多數決到全體同意：實務見解的轉變

關於共有建物拆除的發動權，法律實務經歷了從寬鬆到嚴謹的演變：

早期的放寬立場

過去的行政解釋，如早期的「土地法第34條之1執行要點」第2點規定：「本法條第一項所稱處分，包括買賣、交換、共有土地上建築房屋及共有建物之拆除等法律上處分與事實上之處分。但不包括贈與等無償處分及共有物分割。」 

故過去有實務見解認為，法律所謂的「處分」包含法律上與事實上的處分，因此主張共有建物可以透過多數決來拆除。

現行的嚴謹限縮，回歸民法

目前的法律實務見解認為，拆除行為屬於「事實上之處分行為」，其結果會直接導致「所有權消滅」。這對不同意之共有人權益影響極大，且缺乏像買賣那樣的補償機制（如對價金之領取），因此須限縮土地第34條之1第1項的處分，限於所有權移轉的有償行為。

為保障憲法上的財產權，目前的實務認為拆除行為應排除在多數決之外，必須回歸「民法」第819條後段規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意。」未辦保存登記建物亦同。

而現行的「土地法第34條之1執行要點」第3點，也明定土地法第34條之1第1項的處分，以有償讓與為限，不包括拆除建物的處分行為。 

為什麼不能用多數決拆房子？

在現行「土地法第34條之1執行要點」第3點中，已明確限制該條文所稱的處分以「有償讓與」為限。 

首先，拆除行為會使不動產從地政機關的登記中永久辦理消滅登記，這種徹底剝奪所有權的行為，若僅憑多數決行之，對少數人極不公平。 

其次，買賣處分至少能確保不同意的人拿到對應持分的金錢，但拆除本身並無直接收益，若任由多數共有人恣意拆除，少數人的財產權將蕩然無存。因此，法律實務採取限制解釋，將拆除行為排除在多數決之外，以維護法律體系的公平性。

給共有人的專業建議

區分修繕與拆除

如果是為了建物安全的「簡易維修」或「管理」，可以適用多數決；但若是涉及結構變動或徹底「拆除」，則必須取得每一位共有人的簽名同意。

確認執行要點時效

由於早期規定與現行規定不同，若遇到其他共有人拿舊觀念來施壓，應主張現行「土地法第三十四條之一執行要點」第3點之限制，強調處分不包括拆除行為。

尋求分割或調處

若共有人間對建物處理無法達成共識，建議透過法院聲請「共有物分割」，透過法律程序決定建物的去留或持分的變現，而非採取強行拆除的極端手段。