出賣土地時土地增值稅由誰繳？買賣雙方約定買方繳稅有效嗎？

小陳賣掉一筆土地，與買方在契約上寫明：「土地增值稅由買方負擔。」買方也口頭承諾會在收到稅單後立即繳納，然而，稅單寄到賣方的戶籍地址後，小陳因忙碌沒有注意，結果買方遲遲沒繳，導致：

逾期 3 日 → 開始每天加徵滯納金

逾期 30 日 → 稅務局直接把案子移送行政執行署

直到行政執行官寄出「催繳通知」後，小陳才發現整件事，而稅務局仍告訴他：「契約是你們私下的約定，土地增值稅依法就是向賣方課，買方沒繳，我們還是要向你追稅。」

小陳氣得跳腳，覺得明明約定買方要繳稅，為何政府不找買方？

約定由買方繳，稅務機關會接受嗎？

在不動產買賣中，最常見的一個問題是：「土地增值稅到底應由誰繳？如果雙方約定由買方繳，稅務機關會接受嗎？」

很多民眾以為契約怎麼約就怎麼算，但其實稅是「公法關係」，買賣契約是「私法關係」，兩者完全不同。本文就帶大家釐清：就算契約寫買方繳，對稅務機關是沒有效力的，賣方仍然是稅法上的納稅義務人。

法律規定：土地增值稅就是向「賣方」課

於買賣情形，賣方為納稅義務人

土地稅法第5條第1項第1款：「土地增值稅之納稅義務人如左：一、土地為有償移轉者，為原所有權人。」

土地法第182條：「土地所有權之移轉為絕賣者，其增值稅向出賣人征收之，如為繼承或贈與者，其增值稅向繼承人或受贈人征收之。」

平均地權條例第37條：「土地增值稅，以原土地所有權人為納稅義務人。但土地所有權無償移轉者，以取得所有權人為納稅義務人。」

也就是說，只要是買賣，「賣方就是土地增值稅的納稅義務人」。

納稅義務人逾期繳納的處罰

土地稅法第50條：「土地增值稅納稅義務人於收到土地增值稅繳納通知書後，應於三十日內向公庫繳納。」

土地稅法第53條第1項前段：「納稅義務人或代繳義務人未於稅單所載限繳日期內繳清應納稅款者，應加徵滯納金。」

稅捐稽徵法第20條第1項前段：「依稅法規定逾期繳納稅捐應加徵滯納金者，每逾三日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納者，移送強制執行。」

最高法院判決見解：買方可負擔，但納稅義務永遠是賣方

最高法院88年度台上字第1543號民事判決：「土地增值稅依土地法第182條、平均地權條例第37條、土地稅法第5條之規定，應由原土地所有權人之出賣人繳納，但此納稅義務係國家基於能順利課稅所為之規定，是原土地所有權人之出賣人在公法上自有繳納土地增值稅之義務，但在買賣當事人間，基於私法自治之原則，就土地增值稅應由買方或賣方負擔，不妨另行約定，而約定由買方負擔土地增值稅，僅在當事人間發生土地增值稅應由買方負擔之效力，賣方仍係公法上之納稅義務人，並不生影響，即在公法上，納稅義務人並未變更，仍應以賣方名義向國家繳納土地增值稅，國家亦係向賣方課徵土地增值稅。」

法院說得非常清楚：土地增值稅在公法上只能向賣方課徵。

買賣雙方可以約定由買方負擔，但：這只在「買賣雙方之間」有效，對稅務機關沒有約束力。

因此：「賣方仍然是公法上的納稅義務人，契約約定無法改變。」

換句話說，就算契約寫：「土地增值稅由買方繳」，在稅務機關眼中：「應該繳稅的人＝賣方，不會因契約而改變。」

買方答應繳稅，他沒繳，為什麼政府還要罰我？

原因在於：稅捐義務是「法定義務」不是可以契約改變的。因此如果買方不繳：稅務局會對賣方加徵滯納金（每 3 日 1%）、超過 30 日會移送行政執行署強制執行。

買方違約的部分，賣方只能依契約向買方求償（民事），但賣方絕對不能跟稅務局說：「契約寫買方繳，你去找買方，不要找我！」

賣方該怎麼避免風險？

 方法一：在過戶前先請買方預繳土地增值稅

最常見做法是要求買方：

1. 先把稅金給賣方
2. 或者 買方匯到履保、信託專戶
3. 等賣方繳清後再辦過戶

方法二：在契約中寫明買方不繳稅的違約責任

讓未來「求償」更有保障。