登記為建物及所坐落土地應有部分之獨立性套房,出賣時是否應通知共有人優先承買?

2022-07-02

起造人甲在其所有A地興建地上10層之B建物1棟(與A地合稱系爭房地),而依B建物之建物登記謄本所載僅有單一建號,並僅編釘單一門號。

其後,甲將B建物各樓層合計規劃200戶具備構造上獨立性暨使用上均具獨立性之套房,外觀與一般區分所有之公寓大廈無異。嗣甲將B建物規劃之200戶套房逐一出售,並將系爭房地之所有權分別以應有部分之方式移轉登記予買受人,甲並與買受人約定就買得之該戶有專有使用權。

其後,乙向甲購買B建物某戶,經債權人丙對乙取得執行名義後向執行法院聲請強制執行前開乙所有系爭房地之應有部分,執行法院併付拍賣後由丁拍定,此際執行法院是否應依土地法第34條之1第4項規定通知系爭房地其他共有人行使優先承買權?

甲說:肯定說

  1. 按共有土地或建築改良物之共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。此觀土地法第34條之1第4項規定即明。前揭規定,於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形,不適用之。土地登記規則第98條復有明定(土地法第34條之1執行要點第11點第4款規定同此意旨)。次按民法第799條規定,稱區分所有建築物者,謂數人區分一建築物而各專有其一部,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分,指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立,且得單獨為所有權之標的者。共有部分,指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。又建築物區分所有與分管之區別,在於前者係數人區分一建築物而各有專有部分,就專有部分有單獨所有權,並就該建築物及其附屬物之共同部分共有,基於所有權標的物獨立性之原則,其專有部分須具有構造上及使用上之獨立性,並以所有權客體之型態表現於外部,其中所謂構造上之獨立性尤應具有與建築物其他部分或外界明確隔離之構造物存在,始足當之,至於後者乃建築物共有人,就該共有建築物之使用、收益或管理方法所作之約定,前者因並非共有之狀態,故無土地法第34條之1規定之適用,後者則因不失共有之本質,自仍有上開規定之適用(最高法院99年度台上字第1150號判決意旨參照)。
  2. 題示起造人甲以單獨所有建物型態向地政事務所辦理B建物所有權第一次登記,而非以區分所有建物型態登記,依民法第799條第1項規定,B建物非屬區分所有建物,應無土地登記規則第98條規定之適用。縱B建物各戶均具構造上及使用上之獨立性,且共有人間對各自占有管領之部分,互相容忍,互不干涉,惟B建物各戶就其專用部分並無單獨所有權,揆諸前開最高法院99年度台上字第1150號判決意旨,仍屬共有人就B建物使用、收益、管理方法所做之分管約定,自有土地法第34條之1第4項規定之適用,執行法院應依法通知其他共有人優先承購。

乙說:否定說

按土地法第34條之1第4項規定之立法意旨,無非在第三人買受共有人之應有部分時,承認其他共有人享有優先承購權,以減少共有人之人數,簡化共有關係,促進不動產之有效利用及消除共有而生之糾葛,倘若保持共有關係,對於共有物之管理、收益並無妨礙,甚至方能為合理使用者,應無土地法第34條之1第4項規定之適用。又土地登記規則第98條之規定,係以區分所有建物連同其基地一併移轉與同一人,作為排除適用土地法第34條之1第4項優先購買權之要件,以達建物及其基地所有權合一(即房地合一)之目的,俾利經濟利用,以杜法律紛爭之發生。

題示B建物於興建時所規劃之200戶,雖以應有部分方式出售、移轉,惟B建物各戶均具備構造上及使用上獨立性,各共有人得於其使用之範圍內排除他人干涉,且可將之單獨讓與、設定負擔或出租,不受須經其他共有人全體同意之限制,申言之,各戶就B建物雖以應有部分之形式登記共有,性質上仍類似區分所有建物,且其使用狀態與區分所有建物之相關規定所欲規範者類似,是若維持共有關係,符合當初建築設計及管理規劃,對於共有物之管理收益自無妨礙,亦可達建物及其基地所有權合一之目的。準此,本件執行法院拍賣系爭房地應有部分,實與區分所有建築物連同基地應有部分一併移轉與同一人無異,於題示房地併同拍賣時,應得類推適用土地登記規則第98條之規定(司法院(82)廳民二字第07714號法律問題研討意旨參照),認系爭房地其他共有人無優先承買權。

臺灣高等法院暨所屬法院110年法律座談會民事類提案第6號決議:採否定說

另補充以下意見:臺灣高等法院暨所屬法院91年法律座談會民執類第18號提案所討論之地下室停車位,與本題所討論之套房登記方式相同,即均係登記為獨立建號之應有部分(但非屬共同使用部分)及其坐落基地之應有部分。套房及地下室停車位於使用機能上均有完全的獨立性,其使用收益完全排除他人(含建物、土地其他共有人)之干涉,且套房於物理構造上之獨立性更高於地下室停車位,爰參考該題研討結論,認建物、土地其他共有人並無優先承購之權利,執行法院無庸通知共有人行使優先承買權。


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