社區規約規定「後手要繳前手欠的管理費」，為何被法院判定無效？

小張看中了一間法院拍賣的公寓，順利得標取得權狀。沒想到剛搬進去，社區管委會就找上門，拿出社區規約說：「根據我們規約規定，新住戶必須連帶清償前手屋主積欠的 10 萬元管理費及水電費，不論你是買賣還是法拍取得都一樣。」

小張覺得莫名其妙，房子雖然是他的，但債務又不是他欠的，難道社區規約真的可以「大過法律」，強迫後手幫前手還債嗎？

連帶責任必須「法定」或「明示」

民法第272條規定：「數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者，為連帶債務。無前項之明示時，連帶債務之成立，以法律有規定者為限。」

社區為了提高催繳效率，常在規約明定「繼受人應負連帶清償責任」。但根據民法第272條規定，連帶債務的成立只有兩種可能：一是當事人「明示」同意負連帶責任，二是「法律有明文規定」。

社區規約屬於區分所有權人的「自治規章」，本質上是契約地位的約定，並非法律，既然法律沒有規定後手必須幫前手扛債，規約自行課予繼受人連帶責任，就明顯牴觸了民法的基本原則。

繼受的是「地位」而非「債務」

公寓大廈管理條例第24條第1項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」

很多人誤解公寓大廈管理條例第24條的規定，認為「繼受人應遵守原規約之一切權利義務」就包含要幫忙還錢。但法律實務見解指出，該條文在92年修正後，用詞從「應繼受」改為「應於繼受後遵守」，其背後含義有重大差別：

• 繼受契約地位：指新屋主入主後，必須遵守社區規約（例如：不能亂停車、不能違規加蓋）。
• 不繼受具體債務：前手已經發生的欠費屬於「人的債務」，並隨人而走，不會自動轉移到新屋主身上。新屋主繼受的是「規約地位」，而不是「前手的欠款紀錄」。

公寓大廈管理條例不具「債務物權化」效力

民法第799條之1第4項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同。」

雖然民法第799條之1提到規約對繼受人有拘束力，但這僅止於對建築物使用、管理相關的規範。管理費的積欠是屬於原區分所有權人與管委會之間的「金錢債權關係」，並不具備「隨物轉移」的物權化效力。

除非新買家與原屋主明確約定願意承擔前手的欠費（債務承擔），否則管委會不能單憑規約就要求新屋主買單。

規約牴觸法律應屬無效

民法第71條前段規定：「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。」

社區規約雖然具有高度的自治性，但仍不得違反法律強制規定。

規約中若規定繼受人須對前手債務負「連帶清償責任」，即是透過自治規章創設法律所未准許的連帶義務。這種規定因違反民法第272條連帶債務須當事人明示同意之規定，在司法實務上通常被認定為應屬無效。