積水不清導致樓下天花板漏水，須負修繕及賠責任

甲、乙分別為同棟公寓的住戶，甲住在 3 樓，乙住在 4 樓，某日甲發現自家後陽台天花板滲水、廚房上方也出現明顯水痕，經專業技師現場勘查，確認漏水原因源自乙位於4樓的房屋，甲隨即告知乙，但對方並未進行任何修繕。

隨著時間推移，漏水情況不斷惡化，後來甲3樓的主臥室、次臥室、前後陽台天花板均出現嚴重漏水，房屋損害持續擴大，無奈之下，甲只得尋求法律途徑，要求乙負起修繕及賠償責任。

公寓大廈住戶，對其專用部分應負修繕、管理、維護之責任

住戶就其專用部分的責任

公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」

公寓大廈的專用部分（例如住戶自宅），係由該住戶負修繕、管理、維護之責；而共用部分（例如電梯、中庭等公設）才是由管理委員會負修繕、管理、維護之責。 

住戶疏於修繕、管理、維護其專用部分，致他人受損害應予賠償

民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」

民法第191條第1項規定。「土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，由工作物之所有人負賠償責任。但其對於設置或保管並無欠缺，或損害非因設置或保管有欠缺，或於防止損害之發生，已盡相當之注意者，不在此限。」

民法第767條第1項中段規定：「所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之。」

由以上規定可知，如果住戶對於自己專用部分的修繕、管理、維護不理不採，導致其他住戶因此受損害時，即屬於對於他人建築、傢俱等財產權之侵害，受損害之人可請求損害賠償、住戶應予修繕。

疏於修繕、管理、維護地板積水問題，對樓下住戶所致損害應予賠償

由一般常情，住家地坪與樓下住戶的天花板必屬共用的層版，其鋼筋混凝土材質縱具防水功能，但經過一定的使用年限，其產生的裂縫就可能產生漏水，而且鋼筋混凝土材質並非全面性的防水材質，此為一般人所知悉。

如果長期積水於鋼筋混凝土材質地板，該地板又未為其他加強防水措施，積水當然會隨鋼筋混凝土的細縫滲漏至樓下的天花板。以本例來說，甲可向法院提起民事訴訟，請求乙賠償其損失（如修復自宅天花板漏水、油漆及其他傢俱等損失），亦可同時請求乙應修復4樓地板至不漏水之狀態。

在實務上，法院會囑託土木技師公會到現場鑑定，鑑定漏水原因及修復至不漏水之方法，若鑑定結果均為肯定，則法院會判決乙必須依技師公會鑑定報告所定的修復方式進行修繕，而修繕費用當然應由乙自己負擔。