管委會能不能代表社區借錢？未經區權會同意的法律效果

某老舊公寓社區，屋齡已超過30年，近期接連發生地下室漏水、外牆磁磚剝落等問題。經管委會初步估算，若要一次性整修，費用高達數百萬元，但社區多年未足額提撥公共基金，帳戶餘額明顯不足。

當時適逢颱風季，住戶怨聲載道，管委會主委為了「先處理再說」，便以社區名義，向熟識的廠商朋友借款200萬元，雙方簽立借據，約定一年後由社區分期返還，利息從簡。該借款並未經區分所有權人會議討論或決議，僅在管委會內部口頭同意。

數月後，社區改選管委會，新任主委與部分住戶發現帳目異常，進一步查證後，才知道前任主委曾以「管委會名義」對外借錢。部分住戶強烈反對，主張自己從未同意借款，拒絕承認該債務；而出借資金的廠商則認為，錢是借給「社區」，而且確實用於公共工程，社區不能賴帳。

於是，問題浮現：管委會真的有權代表社區借錢嗎？如果沒有經過區權會同意，這筆借款對社區是否有效？借款人還能不能把錢要回來？

管委會的職權範圍為何？

依《公寓大廈管理條例》第3條第9款、第36條規定，管委會的定位在於：

1. 執行區分所有權人會議的決議事項。
2. 辦理公寓大廈的管理、維護及規約所定事項。

換言之，管委會的權限來源，是區權會的授權，而非當然享有完整的對外處分或舉債權限。是否能代表社區對外借錢，關鍵在於：

• 社區規約是否明文授權管委會得對外借款。
• 是否有區權會作成具體的借款決議（金額、用途、對象等）。

若欠缺上述基礎，管委會自行借款，即屬逾越代表權限。

未經區權會同意借款的效力

最高法院111年度台上字第752號民事判決：「無權代理人以代理人之名義所為之法律行為，係效力未定之法律行為，得經本人之承認，而對於本人發生效力，此觀民法第170條第1項規定自明。又代表與代理固不相同，惟逾越代表權限代表本人所為之法律行為，亦得類推適用上開關於無權代理之規定，倘經本人承認，即對本人發生效力。另管委會係由區權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行區權人會議決議事項，及公寓大廈管理維護工作，觀諸公寓大廈條例第3條第9款規定亦明。是管委會如未經區權人授權，即代表該公寓大廈全體區權人向第三人借款，該效力未定之消費借貸法律行為，經區權人會議承認後，即對區權人發生效力。」

此見解係類推適用《民法》第170條關於無權代理的規定。因此，法律效果為：

• 未經授權借款 → 效力未定。
• 事後經區權會決議承認 → 借款對社區發生效力。
• 若區權會拒絕承認 → 社區不當然負借款責任。

借款不生效，借款人就一定血本無歸嗎？不當得利的判斷關鍵

即便借貸關係未成立，仍須進一步檢視借款金錢的實際流向與使用結果。

借款進入管委會帳戶，並確實用於社區

若借款金錢已匯入管委會帳戶，實際支付修繕工程、公共支出，社區因此免於另行募款或分攤費用，即便借貸契約對社區不生效力，社區仍可能構成：

• 無法律上原因而受有利益。
• 致借款人受損害。

在此情況下，借款人得依民法第179條不當得利規定，以社區為實際受益者，向管委會請求返還所受利益。

借款未進入社區，而遭主委（或他人）個人侵占或挪用

若借款未進入管委會帳戶、未用於社區公共支出，而是被主委（或他人）個人挪作他用，則社區並未受有任何利益，不符合不當得利的構成要件。

此時：借款人無法向社區主張不當得利，應直接向實際收受款項的主委個人請求返還，得依民法第179條請求返還不當得利。

結論與實務提醒

總結而言：

1. 管委會原則上不得自行代表社區對外借錢。
2. 未經區權會授權的借款，屬效力未定，須經事後承認。
3. 借款未成立，但若社區實際受益，仍可能成立不當得利。

若僅個人受益，責任應由個人自行負擔，與社區無涉，對社區而言，重大財務行為務必回歸區權會決議；對外部借款人而言，在出借前確認授權文件與會議紀錄，往往比事後打官司更重要。