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經套繪管制之農地，非著色標示部分符合條件仍可分割
2026-05-20
阿義在台中清水與他人共同持有一筆大面積的農業用地，其中一位共有人過去曾依法在該農地的一小塊區域上興建了農舍，導致整筆土地被建築機關辦理了地籍套繪管制。如今阿義想與其他共有人辦理共有物分割，把各自的土地劃分清楚，地政機關卻以「該筆農地已被套繪管制，未解除前不得辦理分割」為由悍然拒絕。
阿義不服，整筆土地只有一小部分蓋了農舍，難道連旁邊完全沒蓋房子、沒有著色標示的土地，也必須一起被鎖死、永遠無法分割嗎？
農地套繪管制的法律目的與核心限制
農地套繪管制的法規依據主要源自於《農業用地興建農舍辦法》，其規範目的有其特定的法律政策考量。
農業用地興建農舍辦法第12條第2項重點
著色標示義務：已申請興建農舍之農業用地，主管建築機關應於地籍套繪圖上，將 「已興建」 及 「未興建」 農舍之農業用地分別著色標示。
分割限制：原則上，未經解除套繪管制前不得辦理分割。
管制的核心目的
確保農舍用地面積不得超過整筆農地面積的 10％。
確保農舍所剩餘的農地仍能確供農業生產使用，維持基本農業經營規模與農地完整性。
避免農舍與其坐落的農地分由不同人所有，造成農地過度細分、未實質供農業經營之弊害。
司法實務見解：以「著色標示範圍」為限
針對整筆農地因部分興建農舍遭套繪，導致其餘無關土地皆無法分割的困境，臺灣高等法院臺中分院109年度上字第300號判決提出了明確且符合比例原則的法律見解：
不得分割之範圍限制
法院認為，套繪管制不得分割的限制，應以 「為達成管制目的而將已興建農舍並著色標示為套繪管制之農業用地範圍」 為限。
非著色標示區准予分割
對於在套繪範圍外、屬於「非著色標示」的共有農業用地，其本身並未實際用以計算興建農舍之面積比例，因此在法律上 自無從禁止其分割。
保障人民財產權
判決指出，如果僅因部分土地興建農舍遭套繪，就認定「全部」共有土地均不得分割，這明顯過度擴張了行政命令的管制範圍，並實質侵害了人民受憲法保障的財產權益，實非適法。
分割的另一道門檻：必須符合農業發展條例第16條
雖然從套繪管制的角度來看，「非著色標示部分」並非不能分割，但在實務操作上，這筆土地是否能真正辦理分割，仍必須回歸《農業發展條例》第16條關於耕地分割面積與資格的嚴格限制：
面積基本限制：每宗耕地分割後，每人所有面積未達0.25公頃（約756.25坪）者，原則上不得分割。
例外准予分割之情形：若分割後每人所有面積未達0.25公頃，必須符合下列特定條件之一才允許分割：
因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，或同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地且土地宗數未增加者。
部分依法變更為非耕地使用者。
中華民國89年1月4日修正施行後所 繼承 之耕地，得分割為單獨所有。
中華民國89年1月4日修正施行前之 共有耕地，得分割為單獨所有。
耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者。
非農地重劃地區，變更為農水路使用者。
其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者。
單獨所有之宗數限制：依上述繼承或89年1月4日前共有之規定辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，且分割後之宗數，不得超過共有人人數。
法律實務解析
首先，本案釐清了過往地政與建築機關「一見套繪，全面禁止」的僵化行政慣例。共有人若遇到類似阻礙，得依據上述高等法院台中分院的判決意旨，主張將土地區分為「已著色標示」與「非著色標示」兩部分，針對非著色標示的部分依法向法院提起共有物分割訴訟，以消滅共有關係。
其次，在進行訴訟或分割程序時，當事人務必向建築主管機關申請調閱當年的 「地籍套繪圖」，精確圈定出有著色標示的農舍管制範圍。
只要能證明擬分割出來的土地位於著色範圍之外，且同時檢視其面積或取得來源，確認其符合《農業發展條例》第16條之例外規定（例如屬於89年1月4日前即共有的耕地，或屬於修法後繼承取得），法院即應予以准許。
最後，提醒農地持有人，雖然非著色標示區依法可以分割，但分割後的土地產權異動，仍不得違反「農舍與其坐落農地併同移轉」的法律底線。在規劃分割方案與訴訟策略時，應尋求專業法律與地政意見協同規劃，才能在不觸碰法規紅線的前提下，圓滿活化土地資產。
