賣房、賣地要通知優購權人，是簽約後再說，還是沒找到買家前就要講？

老張與兄弟共有一塊土地，最近阿強想向老張買下他的持分，雙方正在議價。老張聽說法律規定「共有人賣地，其他共有人有優先購買權」，他開始煩惱：我是不是現在就要先寫信問兄弟們要不要買？萬一我現在問了，他們說要買，但後來阿強出的價格更高怎麼辦？還是等我跟阿強簽完約，確定好價錢再跟兄弟們說呢？

建物出賣：條件確定後才具備通知基礎

當建物所有人（屋主）準備出賣房屋時，如果基地所有權人（地主）有優先購買權（依民法第426條之2及土地法第104條），通知的關鍵在於「同樣條件」：

必須先有「買賣契約」存在

法律規定優購權是按「同樣條件」行使。這意味著如果賣方還沒跟買家談妥具體的總價、付款方式、交屋期限等條件，根本無法提供一個具體的內容供地主比照。

通知的法理

優購權人行使權利，是要求賣方按照「他與第三人談好的條件」補訂契約。因此，如果賣方連買家都還沒找到，或者條件還在變動，優購權人就沒有行使權利的基礎。

效力提醒

如果屋主沒通知地主就直接過戶給買方，地主是可以主張該登記對其無效，甚至要求撤銷登記的（具物權效力）。

土地持分出賣：以「同一價格」為核心義務

在土地共有的情況下，依據土地法第34條之1第4項規定，共有人要賣掉自己的持分給外人時，他共有人享有優購權：

簽約後通知才是盡責

出賣人必須將他與「買方訂立的買賣契約條件」通知其他共有人。如果只說「我要賣地」卻沒講清楚多少錢、怎麼付，這在法律上不算是已經盡到了通知義務。

權利性質的差異

要注意的是，這類共有人之間的優購權通常僅具「債權效力」。也就是說，如果老張沒通知兄弟就過戶給阿強，兄弟們雖然不能直接把土地拿回來，但可以向老張請求損害賠償。

關鍵結論：先談好，再通知

不論是建物買賣還是土地持分處分，法律實務的見解非常一致：應在與買方簽約後（即確定具體交易條件後），才產生通知優購權人的義務。

賣方無須在尚未找到買家前就逐一告知。正確的作業程序是：先與潛在買家達成協議並完成簽約，再將整份契約的條件通知優購權人。

若優購權人在法定期限內未表示要以同樣條件購買，賣方即可安心與原買家完成過戶。