【不定期租地建屋契約】出租建物予他人，是否符合土地法第103條第3款的終止事由？

甲向乙承租土地建築房屋，原本約定租期五年，而五年屆滿後，雙方未再簽訂新約，甲繼續支付租金，乙也不表示反對，依民法第451條之規定，已轉為不定期租賃契約。經過數十年後，甲未再使用該房屋，而將房屋出租給他人使用。

乙正苦惱找不到依據終止不定期限租賃契約、收回土地，看到土地法第103條第3款規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。三、承租人轉租基地於他人時。」乙主張甲把房屋出租給他人，使用房屋也會使用到基地，主張甲違反土地法上開規定，起訴要求甲拆屋還地，乙的主張是否有理由？

承租人建屋後，將房屋出租他人使用，若無特約，非屬終止租約之原因

最高法院79年度台上字第2678號民事判例：「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因。」判決參照。

最高法院103年度台上字第2624號民事判決：「土地法第一百零三條第三款所規定承租人轉租基地於他人，出租人得終止契約之情形，係指承租人承租基地後，不自為建築，而將基地轉租於他人謀利；此究與基地承租人建築房屋後，將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別，而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地，尚難以此構成終止租約之原因。」

由以上最高法院見解可知，不定期租地建屋契約之承租人，自為建築後再將房屋出租給他人使用，非屬土地法第103條第3款之「轉租基地於他人」，出租人不得以此作為終止租約之理由。不過，如果當初的租賃契約定有「建築房屋應自己使用、不得出租予他人」之特別約定，則不在此限。