什麼是不定期租賃契約？有何該注意的？

租約分為「定期租賃」與「不定期租賃」，其差別也很好理解：

• 定期租賃：租約有一定期間，例如：租賃期間自109年7月1日起至110年6月30日止。
• 不定期租賃：租約無一定期間，沒有明確結束日期。

什麼時候會出現不定期租賃關係？

1. 當事人約定。
2. 法定原因形成：

（a）民法第422條：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」

（b）民法第451：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」 

不定期租賃會帶來什麼新的法律效果

房東要收回房屋不易

租賃關係的消滅：

• 定期租賃：民法第450條第1項：「租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。」 
• 不定期租賃：民法第450條第2項、第3項：「未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。」
  但不定期租賃的終止，土地法有特別規定，民法第450條第2項並無用武之地，詳如下述。 

如何終止不定期租賃關係？

具有土地法第100條之法定終止事由：

土地法第100條規定，出租人限於下列情形之一，始得收回房屋：

1. 出租人收回自住或重新建築時。
2. 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
3. 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。
4. 承租人以房屋供違反法令之使用時。
5. 承租人違反租賃契約時。
6. 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

不具土地法第100條事由時：

若承租人沒有任何違約情形，不符合土地法第100條任何一款時，出租人只能將房地所有權轉給他人，由他人要求承租人遷離，此種情形不受民法第425條的限制。 

如何避免不定期租賃的產生？

不定期租賃關係的形成，對於房東是不利的，要收回房屋會變得困難。最常形成不定期租賃的情形，在於房東房客雙方原本訂有租期，但租期屆滿之後並未換約，按原條件一直繼續租下去。

此時會符合民法第451條規定的「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思」，轉為不定期租賃。 

即時表示反對房客繼續使用

不即時反對，係指「依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言」。

依實務案例：10日內表示→即時。超過1個月表示→不即時。10日~30日之間表示→有風險。

不可以明示同意房客繼續使用

如果同意房客繼續使用並要求其繳房租，等同於房東同意繼續承租，則租約就延續下去了。

事先於租賃契約約定不適用不定期租賃

可於租賃契約中事先約定：「本租賃契約屆期後，甲方（房東）不再續租，乙方（房客）不得繼續為租賃物之使用收益，若乙方有意願續租，應與甲方另訂租約。」