假贈與能逼房客拆屋還地？解析以「移轉所有權」規避不定期租約的法律奧步

老張在早年將一筆土地出租給阿強興建廠房，雙方簽訂了10年的書面租賃契約，約定每月租金為3萬元。10年期滿後，雙方並未重新簽訂書面合約，阿強仍按月繼續支付3萬元租金，老張也照常收下，這筆土地依法便成了「不定期租賃契約」。

幾年後，老張認為每月3萬元的租金實在太便宜，想要收回土地另作打算。然而，阿強在承租期間一直規矩付租、毫無違約。老張驚覺在法律規定下，自己根本無權單方面終止這份不定期租約。此時，有「高人」向老張遺策：「民法規定，未經公證的不定期租約不受『買賣不破租賃』的保護。你乾脆把土地『贈與』給兒子小張，再由小張出面起訴，主張他跟阿強之間沒有租約，要求阿強拆屋還地！」

這招聽起來天衣無縫的法律漏洞，在法庭上真的能過關嗎？

不定期租地建屋的收回限制

首先，我們必須理解，為什麼老張無法直接收回土地？對於以「建屋或蓋廠房」為目的之土地租賃，法律設有極為嚴格的強制保護。

土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」

本案中，老張、阿強的租約在10年期滿後，已轉為「不定期租約」，因此便不再有「契約年限屆滿」（第一款）的適用。而在阿強按時付租、未違規、未轉租的情形下，老張完全不符合上述任何一項得收回土地的法定要件。這也是為何老張會感到棘手，進而尋求其他旁門左道的原因。

「所有權移轉不破租賃」的例外：逾五年或不定期租賃

為了解決上述被鎖死的困境，老張的顧問盯上了民法關於「買賣不破租賃」的例外條款：

民法第425條規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」

依據第2項規定，凡是「未經公證」且為「不定期限」的租約，並不適用買賣不破租賃原則。 

因此，老張的顧問認為：只要老張把土地所有權移轉給兒子小張，在法律上，這份原有的不定期租約就「無法對抗」新地主小張。小張即可憑藉所有權人的身分，依「民法」第767條起訴，主張阿強是無權占有，要求阿強拆除廠房並歸還土地。

破解奧步的第一道防線：通謀虛偽意思表示無效

雖然上述的法條邏輯看似行得通，但在司法實務審理時，法院並非省油的燈。阿強可以祭出第一道法律防線：

民法第87條第1項規定：「表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效對抗善意第三人。」

若老張（父親）與小張（兒子）之間的贈與或移轉行為，實際上只是為了規避租約而做出來的「假動作」，雙方心中並沒有真正移轉、支配土地的真意（例如：過戶後土地仍由父親老張在管理、租金仍是老張在拿、或者純粹只是為了訴訟而過戶），這在法律上便屬於「通謀虛偽意思表示」。

一旦阿強能舉證證明該贈與為虛偽，該所有權移轉登記即屬無效。既然移轉無效，小張就不是合法的土地所有權人，自然無權要求阿強拆屋還地。

破解奧步的終極防線：誠信原則與權利濫用

即使老張與小張之間的所有權移轉是「真的」（即非通謀虛偽），阿強仍可抗辯：

民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。 」

民法第425條第2項雖然排除不定期租約之保護，但如果原地主（出租人）明知有不定期租地建屋契約存在，卻「故意」透過贈與、賤賣等方式，將土地移轉給具有親密關係的特定第三人（如配偶、子女），而其移轉的唯一目的，純粹是為了來規避「土地法」第103條對承租人的保護。 

這種惡意操弄、旨在損害承租人權益的行為，即構成「權利濫用」，且嚴重違反「誠實信用原則」。因此，法院仍會駁回新所有權人小張的拆屋還地請求。

法律實務解析與訴訟策略建議

首先，本案中老張所採取的「假移轉、真逼退」手段，在不動產法律實務中並不罕見。然而，承租人阿強千萬不要一收到地政異動通知或法院起訴狀，就嚇得自行拆屋。在訴訟中，阿強應委任律師積極進行抗辯。

其次，在訴訟攻防上，阿強應著重於蒐集「老張與小張移轉土地之不合理處」。例如：雙方是否為直系血親？移轉時有無合理的對價（若是贈與更易被質疑）？小張是否在移轉前就完全知悉該土地上有阿強的工廠長期存在？以及過戶後，土地的實際管理權是否仍握在父親老張的手中？只要能勾勒出老張、小張「惡意規避法律、損害他人為主要目的」的輪廓，法官高機率會判定小張的請求構成權利濫用。

最後，提醒地主與投資人，雖然法律條文留有例外空間，但「誠實信用原則」是帝王條款，用以調和法律條文與實質正義。企圖以過戶給親屬的方式來強收不定期租地並非萬能，宜與承租人誠意協商合理的補償或調整租金，才是合法的正途。