共有人行使優先承買權,可否變更買賣條件?

2021-02-09

不動產之共有人出賣其應有部分時,他共有人可以行使優先承買權,此由土地法第34條之1第4項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定,於公同共有準用之。」即可得知。

什麼優先承買權?

優先承買權也稱優先購買權,在共有的法律關係上,係指共有人將其共有應有部分出賣予他人時,他共有人可以比照該買賣條件,優先加以購買(優先於其他承買人之權利),有簡化共有關係的效用。

在租賃關係中,亦有優先承買之適用,例如在租地建物之情形,土地所有權人即出租人將土地出賣時,承租人亦有優先承買權。

優先承買人須全盤接受買賣條件,不得部分不接受或加以變更

最高法院98年度台上字第1285號民事判決:「按土地法第三十四條之一第四項規定之優先承購權,係指他共有人於共有人出賣共有土地之應有部分時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權,故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表接受,始有合法行使優先承購權可言,倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行使優先承購權。」

由此實務見解可知,共有人要行使優先承買權,須完全比照他共有人與第三人訂定之契約,不得做任何的變更,否則即非合法行使優先承買權。


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